1.西安市仓库资源基本情况西安是我国西北重要的二线城市，也是国家“一带一路”战略的交通枢纽。为抓住历史机遇，发展物流产业，西安市政府于年8月正式引发了《大西安现代物流业发展规划（-）》，规划中涉及到总面积为平方公里的范围，主要发展城市为西安市和咸阳市。《规划》中明确指出，在年之前，大西安将致力于打造“两港五园十一中心”，强化物流产业集聚发展，提升物流服务效能，全面提升大西安现代物流业发展水平。《规划》同时也强调大力发展物流总部工程，引入联邦快递、京东、菜鸟、顺丰、“四通一达”等企业在西安建立区域总部。年，京东将整个无人机总部和研发中心放在了西安，圆通在西安投资了航空公司，中通建立了西北电商物流产业园。年，苏宁在高新区落户，京东亚洲一号和国美电商中心都将竣工。截至年底，西安市仓库占地面积约为四万亩。但是整体建设标准偏低，仓库层高很多都在7米以下，而且消防设施也不到位，从而导致火灾频发。这类低标准的仓库占到总仓库面积的60%以上，属于市场上的主力仓库类型。近年来，随着一些大型物流园区的陆续建成（如普洛斯、宝湾、、丰树、宇培等），高标准仓库的资源逐渐增多，但至今为止，已经投入的高标库在整个市场上的占比仍然不足25%。根据“物联云网”仓储平台的数据统计，年6月份，西安市的仓库空置率水平为7.2%，在全国属于偏低水平，主要是由于年随着西安城市扩容规划的推进落实，市区内老旧仓库及农民仓正逐步拆除、外迁，而导致仓储资源减少。2.西安市物流仓库区域分布情况目前，随着大型物流园区的陆续建成，西安的仓储设施主要分布在三个仓储群落：（见图一）1）空港仓储群落。位于西咸新区，主要包括普洛斯仓库（建筑面积18.3万平米）、圆通速递（建筑面积5万平米）、空港新地物流（建筑面积4.8万平米）、宝湾物流（建筑面积11.3万平米），此外还有申通速递、空港保税区、万科巴夫洛物流园等。2）沣东仓储群落。也位于西咸新区，主要包括普洛斯经开物流园、普洛斯沣东物流园、菜鸟物流、沣东仓储群落。也位于西咸新区，主要包括普洛斯经开物流园、普洛斯沣东物流园、菜鸟物流、丰树沣东物流园、嘉里物流等。3）国际港务区仓储群落，也成陆港仓储群落。位于灞桥区和临潼区交接处，主要包括嘉浩物流园、西铁恒顺物流园、报税综合物流园、京东西北物流仓储基地等。除了上述分布比较集中的物流园区，还有一些其他相对小型的物流园区，如招商物流所在的未央区、临潼现代物流园、长安引镇物流园、位于高陵区的顺丰物流园等。图一：3.西安市仓库使用状况西安市的仓库体量中目前仅有不到25%的仓库属于高标库，而且很多都是在近几年才建成使用的。前文提到，西安的仓库大部分建设标准偏低，消防设施不到位，导致火灾事故频发。如年5月19日城东康宁路一处玩具仓库由于消防设施缺乏而违规存放导致突发大火。年5月21日西安建国门外一处存放铝合金的仓库发生火灾，由于消防设施不到为，导致业主损失超过百万元。年6月7日矿山路仓库违规存放易燃品导致火灾。年7月6日未央区御井路一个老式二层仓库由于没有资质而违规存放酒类导致火灾。严峻的消防形势，使得西安市政府在拆除违规建筑、加强消防管理上不断加大力度，其中违规仓库和厂房是重点拆除对象。年开始西安市政府启动了“四改两拆”三年攻坚战。截至年，西安市已经拆除了万平方米的违法建筑，其中包括一大批违规厂房和仓库。4.西安市高标库的租金情况随着一些大型物流园区的陆续建成，西安区的高标库资源在过去几年内快速增长。虽然占比仍然不超过25%，但是也很大的改善了西安市仓库资源的质量。由于西安市大力开展的违建拆除行动，导致西安市的一批违规仓库被拆除，市场上低标准的仓库资源数量大量减少。而新建的大型物流园区内仓库由于建设标准较高，因此租金也相对较高，因此整体拉高了西安市的仓库租金水平。不同资质和建设标准的仓库，价格自然差异较大。低标准的仓库由于大都不符合消防安全要求，也不符合迪乐泰的存储需求，因此不做分析。这里仍然只分析具有丙二类资质的高标库租金情况。根据所搜集到的西安各区域39个高标库资源，西安市高标库平均租金水平为每天每平米0.93元。西安市的租金情况也根据区域的不同而不同：（西安市区域分布，见图二）未央区由于距离市区较近，同时位于机场和西安市区之间，因此租金较高。租金从0.8元至1.2元不等，平均租金为1元。雁塔区、新城区和碑林区位于西安老城区，高标库资源非常少，市场上在租的高标库几乎没有。空港位于西咸新区，由于近年新建成的高标仓库相对较多，同时距离西安市区较远（40公里左空港位于西咸新区，由于近年新建成的高标仓库相对较多，同时距离西安市区较远（40公里左右），因此租金较未央区稍低，平均在0.9元。灞桥区虽然距离西安市区较近，但是距离空港较远，租金在0.8元至1元之间，租金平均在0.9元。高陵区位于西安的东北，与空港和西安市区呈三角型。高陵区的租金范围为0.8至1.2元之间，平均租金为0.92元。顺丰物流园即位于高陵区。临潼区由于距离市区和机场较远，同时是新建的现代物流园区，租金水平相对较低，平均为0.8元。长安区的老城区很少有高标库。少量的高标库位于沣东物流园，租金在1元左右。鄂邑区同长安区相似，只有在西咸新区的沣西物流园有少量的高标库，租金在1元左右。图二：（西咸新区包含西安和咸阳的部分区域，见下图粉色区域，是于年成立的国家级新区，归西安市管辖）5.西安市仓库租赁状况根据所搜集到的西安区域目前在出租的高标库资源情况，其中绝大部分都有最低租赁面积的要求。调查样本的39个仓库中，其中2个仓库必须整租，不允许分租，最小仓库面积为平米。37个仓库允许分租，其中12个仓库最小租赁面积可以为平米以下，11个需要租赁面积在平米和平米之间，其余全部都需要平米以上。（详见图三）图三：6.西安市仓库租金的趋势年，随着“四拆两改”面临最后一年的攻坚战，西安市政府在拆除违建方面进一步加强。但同时西安市将会有万平方米新的高标库建成并投入使用。由于地标准的仓库数量减少，而高标准仓库数量增多，所以，预计西安市总体租金水平会有所抬高，高标库的租金水平将会保持平稳。7.附件：西安市仓库资源实地考察数据君楷
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