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有人把房地产投资，比做一个考学升级的游戏，那么：买住宅是初中生买公寓是高中生买写字楼是本科生买商铺就是研究生一山更比一山高，难度的提升完全是指数级。所以说柿子还要捡软的捏，买房子还要从住宅开始。没有足够的不动产投资经验和资金实力，千万别想着一蹴而就，越级打怪。关于房地产投资，住宅和公寓我们已经讲过太多太多，今天我们不谈住宅，聊一下郑州写字楼的现状。毕竟谁还没有个当老板的梦想呢？到时候，写字楼买两栋，一栋用来办公，一栋用来开会，想想都带感！2
强调一下，写字楼并不适合普通人投资。投资住宅，财富增长靠两点：1、房产本身升值
2、长期租金收益
投资写字楼想通过房产本身升值获利，却非常困难。首要原因是：1、写字楼不是刚需，本身的价格上涨缓慢。写字楼的需求，并不像住宅一样，是老百姓的刚需。它的价值更取决于城市本身的价值。城运来了，经济飞速发展，各行各业日益蓬勃，新人创业，老公司扩张，外来公司入驻，对写字楼的需求才会越来越大。写字楼真正的价值也才能体现出来。▲17年-19年郑州写字楼的价格走势图整整三年时间过去了，郑州写字楼的价格涨幅寥寥。与此对应，全市普通住宅价格的涨幅却是有目共睹。2、写字楼的二次交易税率太高，流动性太差即便写字楼价格涨幅惊人，想靠楼价上涨卖出获利也是基本不可能。因为商业地产交易的税费，可以轻而易举地吃掉那可怜的盈利。写字楼交易需要缴纳交易总价20-30%的税金，一般人根本无法接受。写字楼才是真真切切的“固定”资产。3、与住宅相比，写字楼的空置率才是最吓人的。写字楼的物业费，包括水电其他杂费都不便宜，空置一天的损失能让你心痛的无法呼吸。正是因为有如此多的限制因素，郑州目前的写字楼库存以及去化周期，长期保持在高位运行，市场交易冷淡。截止年9月底，郑州市写字楼库存再创近两年新高，总库存约万㎡，预计去化周期约42个月。也就是说，即使现在不盖写字楼了，仍然需要接近4年时间才能完全消化。所以说，通常有意写字楼的购房者，很大一部分都是基于自有需求的办公购买。或者是基于资产平衡配置，投资写字楼，通过长期的租金收益获利。租金成为了写字楼投资的唯一标的物。▲郑州写字楼租金地图那么，到底郑州市写字楼的租金市场具体如何呢？什么样的写字楼更受到大家的青睐呢？请看笔者的第一手调研资料。3
金水区的新建写字楼，主要集中在花园路与农业路附近。此次主要调研了以下写字楼，按照租金的多少，分为三个级别。一、省汇中心和国际企业中心省汇中心位于农业路与政七街交叉口，共分A,B两栋楼，地上28层，地下2层，由地下室、裙楼和塔楼三部分组成。总占地面积13亩，建筑面积8.4万平方米，于年12月交付使用。目前整个大厦入住率较高，公司业态分布较广，包括文化传媒，电子科技，企业管理等。日租金在1.5元/平/日左右，物业费1.7元/平，入驻率在90%以上。国际企业中心位于农业路中段，分为A、B两栋楼，共计31层，建筑面积9.5万平方米，于年10月交付使用。整个大厦以中小企业为主，公司业态分布在保险，文化传媒，IT类。日租金在1.4-1.5元/平/日左右，物业费1.9元/平，入驻率在90%左右。这两座写字楼，建成时间早，设施和硬件条件都较为老化，商务形象欠缺，所以整体租金处于较低的水平，也正是因为如此，受到了大量中小企业的青睐，入住率很高。二、兰德中心和招银大厦兰德中心位于农业路和花园路交汇处，项目共计30层，占地14亩，总建筑面积9.5万平方。年底交付使用。由于是新交付的写字楼，无论是公共区域的装修，还是整体硬件设施都更为豪华和先进。日租金2.5元/平/日左右，物业费8.9元/平，入驻率在90%以上。兰德中心的入驻企业范围更为广泛，科技公司，教育培训，房地产置业，互联网公司等等，装修更为讲究，办公面积也更大。招银大厦位于农业路和花园路交叉口西，共计28层，建筑面积5.6万方，年9月建成使用。招银大厦由于地理位置优越，物业服务优秀闻名，企业入住率位于金水区前列，目前日租金在2.3-2.8元/平/日，物业费8元/平。入驻企业以银行，互联网，手机通讯等行业为主。作为金水CBD的核心写字楼，兰德中心和招银大厦整体无论是楼宇设计还是物业服务，都能提供优质的商务办公场所和整体公司服务。当然，他们的租金和物业费也水涨船高。但即便如此，这两个写字楼的入住率还是相当的惊人，兰德大厦的入驻率在90%以上，招银大厦由于交付时间更长一些，设施稍显老旧，入驻率比前几年稍有下降。三、建业凯旋广场和正弘城这两座写字楼应该是目前金水区的最高水准，巅峰之作。建业凯旋广场位于花园路和农科路交叉口，两栋34层超5A双塔写字楼，占地面积51亩，建筑面积27万方，包含自持商业和大型商业街区。无论是整体设计理念、选材用料、产品品质等各个方面来说，建业凯旋广场都称得上郑州范围内的标杆性商务产品。当然租金也是目前金水区的最高水平。租金3元/平/日左右，物业费10元/平。内部装修还是外立面，曾显出现代化大都市的风采。内部的企业入住率也比预想的要高出不少，调研过程中，与物业沟通可以得知，空余的办公室并不多。但是其中的公司业态分布却令笔者大吃一惊，后边与正弘城的一并总结。正弘城位于花园路和东风路交叉口，项目总占地54亩，建筑面积约40万方,由8层商业中心、一栋39层商务办公写字楼和一栋39层公寓组成。依托正弘城商业板块的火爆，正弘城的写字楼出租情况也是非常的火爆。目前租金3元/平/日，物业费9.8元/平。正弘城写字楼的整体定位也是超5A级，内部装修和公共区域的设计也是位于郑州前列。最后，说一下笔者对建业凯旋广场和正弘城入驻公司类型的疑惑。原本以为如此高大上的写字楼，位于繁华地段，出入的应该是各行各业的白领人才，诸如金融，IT，强企业总部，互联网独角兽等等让人仰视的企业。事实却如此的打脸，这两家金水区的顶级写字楼中，除了传统的科技公司，金融公司外，还入驻了部分的诸如，婚纱设计，肌肤管理，舞蹈教学，英语培训等商家。这种情况真的是让人无限感慨。这究竟是资源的错配呢？还是资源的合理整合？当然，见仁见智，我的地盘我做主，别人没资格发表看法。投资的目的是为了挣钱，只要能交得起租金，法律允许都是可以的。三档不同租金水平，代表了金水区不同档次的写字楼档次。无论你是初创公司还是集团总部，都能在这里找到自己的定位。那么究竟投资写字楼，能不能获得理想的投资收益呢？还是通过租金收益来进行比较。
以刚介绍过的几个新建写字楼项目为例：
首先，看到超过6%的收益率，大家千万不要高兴的太早了。这也仅仅是理论计算。完全没有考虑到空租的情况，相关的费税也没有计算在内。更为重要的，在长达几十年的持有期限内，写字楼作为长周期资产配置，受到外界环境的影响太大。就业环境、经济周期、金融周期、规划变动、后期物业、经营等，以上影响租金和升值的因素，我们统统无法控制。毫不客气的说，现在的写字楼在未来都将被淘汰。更为残酷的现实就是，郑州商业中心，已经从花园路经三路区域，迁移到郑东CBD和高铁片区。但这也仅仅是个过度，相信最终郑州的顶级写字楼资源必然是北龙湖金融岛，财富的聚集效应，政府的整体定位，这就是大势！目前在金水区的高端写字楼中，最大的问题也在于此，缺少那些知名大型企业公司，独角兽企业，稍微有点追求的公司，都不约而同的选择东区，作为自己的新公司驻地。如此以来，未来的租金收益也将会大打折扣。最后总结一下，对于写字楼投资建议：1、普通投资者，不看，不碰，不买，就不会犯错。2、自用需求的老板，拿钱买住宅，租写字楼，可进可退，更能跟随最新的发展风向，岂不一举两得！3、看好郑州城运发展的高帅富，那就随意了，但是也建议把郑东新区和金水区作为投资首选。4
事实上金水区的写字楼还有很多，但奈何精力有限，不能面面俱到。总的来说，金水区的写字楼租金合理，生活便利，更适合初创企业，中小企业的发展。郑东新区无论是城市界面还是市政建设上，都是作为郑州发展的风向标和对外新名片，它的写字楼建筑无论数量还是质量上，都远远超出其他区域。究竟以大玉米为代表的CBD是否已经过气，金融岛写字楼能否成为郑州新的写字楼制高点？敬请期待写字楼调研的下篇吧！对写字楼有更多见解可以加峰回