房地产企业的竞争，从某种视角来说是房企产品力的竞争，提供市场所需、项目所能、竞品所弱、客户满意的产品，产品质量是产品竞争力的底层逻辑，那如何系统性的保证产品品质和质量呢？从二十多年的职业经历剖析，房地产开发过程中投融线、营销线、设计线、招采成本线、工程线、物业线及交付后复盘阶段的规定动作、流程及各线条的成果质量是核心内容，是保障产品品质和质量，提升产品溢价，提升房企品牌价值的基础。
倾述知名房地产企业产品力提升进阶之道。
职能与职责
置业公司产品控制中心负责产品质量控制体系的建立、实施及提升。
1、投融线
(1)负责项目城市研究、区位调查、人口、人均收入、GDP、交通、城市发展规划、主导产业、房地产开发情况、城市政策等为公司开发策略、项目定位、产品定位提供依据，进而为产品质量指引方向。
(2)初步测算项目开发净利润率、IRR等财务数据，为项目开发成本控制、目标成本适配性提供参考依据，为项目产品质量提供成本上的保障。
2、营销线
(1)负责建立置业公司产品系及配置标准，确定公司根据不同城市级别、不同项目地段，确定公司开发产品系及标准模块，提供产品适配性，为公司房地产规模化、标准化、高周转开发提供基础模型，为产品质量确定提供参考。
(2)负责项目不同单体、不同部位、室内室外不同产品质量要求，从而在保证产品品质的同时兼顾项目成本的控制。
(3)负责研究不同客户对产品敏感点（包括户型、公共部位、园林景观、社区服务、外立面等）的分析，针对性的为项目设计提供依据和方向，在重点部位、重点诉求方向上提供高产品质量设计标准。
(4)根据营销需求，在工程施工上保障项目整体品质的基础上，对客户敏感点进行适当性升级和提高产品质量，起到锦上添花的效果。
3、设计线
(1)负责置业公司产品系及产品标准的建立。产品系及产品标准需能满足不同城市等级、不同产品等级，服务投融资拓展项目，满足市场需求；
(2)负责项目规划方案设计、初步设计、施工图设计等全部设计管控工作；
(3)根据项目开发策略、项目定位提交规划方案设计、初步设计、施工图设计各阶段设计任务书，包含各项技术经济指标、提交成果时间等要求；
(4)负责项目营销中心、样板区、样板房设计任务书的提交，并对功能面积、外立面、景观设计、精装修设计、泛光照明、设备选型等提出明确要求；
(5)负责组织各阶段设计成果的内部评审和政府部门的相关图纸审查；
(6)负责设计类封样样品的提供与管理，负责样板区、样板房等样板验收；
(7)负责同开发部对项目规划方案的政府规划部门的审批；
(8)负责设计变更的管控；
(9)参与施工过程中材料使用情况的跟踪与核查；
(10)参与项目交付后复盘，含设计单位后评估。
4、招采成本线
(1)建立置业公司合格供方品牌库。含总承包单位、监理单位、精装单位、园林单位、门窗单位、电梯设备等供应商，进行2年一次评估和优化；
(2)负责及时确定适合项目开发的供应商。包含设计单位、总承包单位、精装单位，景观单位、设备材料供应单位等；
(3)负责制定与项目开发策略、项目定位相匹配的合约规划；
(4)负责制定与项目开发策略、项目定位相匹配的目标成本；
(5)参与主要材料封样，样板区、样板房等样板验收。
5、工程线
(1)负责制定并修订工程质量管理制度、材料管理制度；
(2)负责制定并修订置业公司工期标准、图纸联合审查、三层会验、质量检查点等标准和工作指引，加强施工过程产品质量控制；
(3)制定置业公司样板引路制度并执行；
(4)定期对项目工程质量抽检和专检；
(5)引进第三方实测实量测评工作或产品控制中心组织实测实量工作；
(6)负责对项目材料管理工作进行抽查；
(7)参与主要材料封样，样板区、样板房、施工样板等样板验收；
(8)参与项目交付后复盘，含供应商后评估。
6、物业线
(1)根据已开发项目业主的诉求，建立基础版产品质量要求清单，为新项目开发提供基础数据；
(2)新交付的项目，在产品设计、施工质量方面，根据业主的反馈和调查，提出产品质量建议；
(3)在物业管理方面提出建议和需求。
7、项目复盘
根据已交付项目，公司各职能部门从不同角度进行复盘回头看，对已交付项目的优缺点、应该规避、需要提升和改进的项目进行归纳总结，列出复盘清单，为新项目开发提供参考。
投融线产品质量控制
(1)根据项目属性的调查，从宏观面对产品档次、产品质量定位提出方向性建议；
(2)依据项目定位及项目初步测算等，从财务及成本配置角度，对产品质量提出与之相匹配的财务指标和成本指标；
(3)根据市场调查，对项目竞品进行分析，为项目开发提供包括不限于产品质量的开发建议。
营销线产品质量控制
设计线产品质量控制
1、主设计流程控制
2、专项设计流程控制
3、设计任务书本文标准化及设计任务书主要内容
（1）编制各设计阶段和专业设计标准化设计任务书文本；
（2）项目设计任务书主要内容及要求（根据不同设计阶段添加或删减）：
1)项目概况：
a、城市概况：地理、气候；
b、规划发展：市区发展规划等；
c、区位特征：项目市区位置、用地四至、周边现状；
d、用地现状：占地面积、项目高程。
2）设计依据
a、政府部门批复的规划设计条件；
b、用地红线图；
c、地形图；
d、甲方确认的项目产品定位及产品设计要求；
e、国家及地区规划设计法律、法规、条例和规范；
f、市规划管理技术规定。
3）经济技术指标
a、规划设计条件：容积率、建筑密度、限高、绿地率；
b、规划要点及注意事项：居住车位、商业车位、地上车位等；
c、配套公建面积；
d、项目定位产品指标建议表：户型、面积段、朝向、户配比等。
4）设计要求
a、规划设计原则、风格调性、园林景观；规划设计总要求、绿地景观视野要求、采光、日照、通风、视线、栋距、单元形式、可售商业面积最大化、控制地下室面积、控制建筑层数、控制路面宽度、合理选择设备房位置；项目分期要求；项目地形、地貌、景观借用、天际线完整、层次感梯度感和谐统一；
b、交通组织：人车风流、主干道衔接、动静合理、主入口明显标识等；
c、景观设计：建筑园林风格统一、常用植物、少水景、不利因素隔离；
d、户型设计：方正、层高，开间进深要求、洗衣机、空调、得房率等；
e、立面要求：风格、材质、颜色、体系系数、窗地比、单元长度等；
f、配套设施：社区服务、物业、厕所、垃圾站等；
j、设计成本控制要求：成本控制预算。
5）项目设计内容及深度
a、设计原则：策划成果深化、准确；
b、设计阶段：概念设计、方案设计、初步设计等；
6）设计成果和周期要求
a、设计成果：总平面图、设计说明、现状分析、区位分析、日照分析、交通分析、建筑功能分析、配套分析、景观分析、竖向分析、产品选型设计、配套公建设计、建筑高度分析图、效果图、项目经济技术指标、户型面积分布、建筑模型演示等；
b、设计周期：概念设计、方案设计、初步设计提交成果时间等；
（3）售楼处、样板间设计任务书；
（4）景观设计任务书；
（5）精装修设计任务书。
4、各阶段设计成果要点控制
（1）强排设计：在土地投资分析阶段，根据集团公司战略、项目战略定位、市场调研、客户定位、规划设计条件及项目踏勘信息，预排产品品类、户配比、总建筑面积、单体总数、楼栋层数、层高、限高、地库出入口、消防通道及登高面、日照分析图、项目总货值等。预排至少两种方案必选，为项目测算提供设计依据，满足集团公司战略要求。
（2）概念设计：根据项目定位、经济测算确定的强排方案及概念设计任务书，系统性进行项目概念设计，包含概念设计说明、区位分析图、地块现状分析图、项目总平面图、鸟瞰图、概念方案分析图（结构布局分析、公建配套分析、业态分析、体量分析、交通分析、车库及停车分析、景观分析、消防分析、日照分析等）、竖向规划、场地剖面、典型单体分析、建筑意向等，根据各专项设计分析与项目定位进行符合性审查，必须满足项目定位要求。
（3）规划方案设计：根据审批通过的概念设计和规划方案设计认为书，进一步深化使概念设计具象化，规划文本主要包含：封面、扉页、目录、设计说明、区位分析图、地块现状分析图、彩色总平面图、项目总平面布置蓝图、鸟瞰图、主要位置透视图、方案分析图（结构布局分析、公建配套分析、业态分析、体量分析、交通分析、车库及停车分析、景观分析、消防分析、日照分析等）、竖向规划图、场地剖面图、管线综合规划图、材料分析图、地下车库图、各单体建筑方案设计图等，详细列明各项主要技术经济指标，根据审批通过概念方案及规划设计条件进行符合性审查，并能指导初步设计。
（4）初步设计：根据审批通过的规划方案设计及初步设计任务书，对总图及各专业深化设计，主要包括：设计总说明、各专业设计说明、建筑节能专篇、消防设计专篇、总平面、建筑、结构、建筑电气、给水排水、采暖通风、热能动力等设计图纸，主要设计及材料表、工程概算书、有关专业计算书等。初步设计满足规范方案设计的要求，指导施工图设计。
(5)施工图设计：按初步设计的各专业图纸及施工图设计任务书进行深化设计，包括施工图设计总说明、总平面、建筑、结构、建筑电气、给水排水、采暖通风、热能动力等施工图，包含平面、立面、剖面及节点施工图，电梯、空调等设备参数、材料用料说明及施工做法、门窗表、内外装修、消防设计、节能设计、人防设计、四新技术的应用等，满足初步设计和施工图设计任务书的要求，必须通过政府图审公司审查。
5、联合图审
（1）设计单位内部三级审查合格；
（2）施工图项目公司审查执行《置业公司工程联合图审作业指引》；
（3）施工图图审公司必须审查通过，取得图审合格证。
6、变更设计
（1）变更管理执行《置业公司工程设计变更管理办法》；
（2）由于设计单位的错漏造成，将对设计单位进行合同约定。
招采成本线产品质量控制
1、招采成本线建立置业公司合格供方品牌库名录
(1)《置业公司合格总承包施工单位品牌库》
(2)《置业公司合格监理单位品牌库》
(3)《置业公司合格规划设计、施工图单位品牌库》
(4)《置业公司合格装修单位品牌库》
(5)《置业公司合格景观施工单位品牌库》
(6)《置业公司合格装修施工单位品牌库》
(7)《置业公司合格门窗供应商品牌库》
(8)《置业公司合格材料供应商品牌库》
(9)《置业公司合格电梯供应商品牌库》
2、合格品牌库的管理和使用规定
（1）置业公司所开发的项目招投标供应商初期原则使用置业公司合格品牌库名录中的供应商，后期随着供应商扩容，置业公司所开发的项目一律使用合格品牌库供应商。
（2）合格品牌库名录每两年更换一次，各项目对已合作的供应商对产品质量、合同履约情况进行评定，实行优胜劣汰。
3、建立置业公司黑名单供应商名录
（1）置业公司所有开发的项目禁止黑名单供应商参与项目招投标与合作，已参与项目开发的合格供应商在项目开发过程中，由于未按合同履职、或出现质量安全事故等原因，被公司列为黑名单的，3年内禁止参与公司招投标。对黑名单供应商必须经公司重新评定合格后重新进入合格供应商品牌库，才允许参与项目招投标。
（2）合格品牌库中的总承包单位、监理单位、精装修单位、园林景观施工单位原则禁止在三个以上的开发项目施工，待已参与的项目完工后，才能参与新项目的施工。
4、招采成本线依据项目开发策略、项目定位制定相匹配的合约规划，及时确定合格供应商。
5、招采成本线依据项目开发策略、项目定位制定与项目相匹配的目标成本。根据设计不同阶段确定规划方案版、初步设计版、施工图版的目标成本，保证工程品质和质量的建造成本。
6、参与主要材料封样，样板区、样板房等样板验收。
工程线产品质量控制
1、工程质量制度、指引、标准建立
建立置业公司工程质量制度、指引、标准，使工程质量控制有内容、能操作、可衡量，置业公司工程质量控制颁布的相关文件如下：
（1）《置业公司工程质量管理制度》
（2）《置业公司工程材料管理制度》
（3）《置业公司工程样板引路作业指引》
（4）《置业公司工程三层会验作业指引》
（5）《置业公司工程质量检查点作业指引》
（6）《置业公司工程联合图审作业指引》
（7）《置业公司工程管理交底作业指引》
（8）《置业公司工程实测实量作业指引》
（9）《置业公司工程综合检查评估指引》
（10）《置业公司工程管理月报制度实施细则》
2、工程质量管理办法考核运行机制的建立
质量管理制度、标准的建立是工程质量管理的依据和前提，在项目实施过程中的落地执行情况，运行状况按考核机制加强监控，主要管理文件如下：
（1）《置业公司工程综合检查管理办法》
（2）《置业公司产品控制中心奖罚办法》
3、主要工程质量控制内容及要点
（1）工程质量管理行为
a、样板管理：材料封样（花岗岩、大理石、瓷板、铝板、不锈钢、卫浴、保温板、瓦片、门、窗、玻璃、铝合金、灯具、面板、电缆、电线、桥架、配电箱）、样板房管理（毛坯交付、精装交付、成品保护）、节点和工序样板（防渗漏节点、防开裂节点、室外硬质铺装排版样板、内墙面抹灰工序、门窗安装工序、外墙抹灰工序、保温板、外墙砖粘贴工序、外墙腻子涂料工序、室内地面找平层工序、防水层施工工序、内墙砖粘贴工序）、精装工艺样板（涂料、木饰面、饰面砖、吊顶、木地板、水电安装、密封胶）、展示样板（砼结构工程、防渗漏）
b、工序管理：样板符合性检查（工序样板与施工符合性）、工序验收（三层会验、工序深化图、停止点检查）
c、材料管理：甲供材料管理（材料封样、材料采购、材料验收）、主材管理（主材进场验收、材料抽检复试）；
d、全装修管理：全装修策划、图纸深化、放线管理、精装材料管理。
（2）实测实量
a、砼结构工程：截面尺寸、平整度、垂直度、水平度、轴线偏差等；
b、砌筑工程：平整度、垂直度、方正性等；
c、抹灰工程：墙面平整度、垂直度、阴阳角方正、水平度等；
d、设备安装工程：马桶、开关插座底盒、给排水管、地漏等；
e、涂饰工程：墙面表面平整度、墙面垂直度、阴阳角方正、顶棚水平度。
（3）观感质量
a、砼结构工程：剪力墙柱缺陷、连接部位缺陷、顶板楼面缺陷、修补等；
b、砌筑工程：砌筑墙体、砌筑材料、外门窗洞口砌筑、二构缺陷、灰缝缺陷、工艺留洞等；
c、抹灰工程：抹灰面缺陷、抹灰基层、地面缺陷、成品保护、缺陷修补等；
d、安装工程：建筑给排水工程（给排水管道、地漏、套管及登台、卫生器具）、建筑电气（线管敷设、面板及线盒、电箱、桥架及线缆、终端点位、避雷带）等。
（4）风险专控
a、防渗漏：节点与实体质量（砌筑节点、外门窗洞口节点、厨卫间、外墙、公用部位、屋面防水节点、结构降板、装饰面降板）、防渗漏管理与检测（样板引路、专项施工方案、防水品牌、外墙外窗淋水、结构闭水、防水层闭水、结构自防水、防水切片、雨季检测记录）等；
b、防空鼓：节点与实体质量（砌筑内墙、砌筑外墙、开槽补槽、箱体周边开裂、抹灰、地坪）等。
（5）成品保护
成品保护内容：电梯、公共走道地砖、公区部品安装、瓷砖、石材、入户门、户内门、铝合金/塑钢窗、玻璃、强弱电箱、开关面板、木地板、室内阳角防护、栏杆扶手、窗台大理石、阳台下水管，精装（橱柜、衣柜、玄关柜、浴室柜、卫生间镜柜、淋浴屏、地漏、马桶、面盆、洗菜盆、五金龙头、花洒、浴缸、阳台下水管，内业管理（成品保护专项方案编制、成品保护记录表、钥匙管理）。
物业线产品质量控制
1、在项目交付过程中，对业主反馈的意见进行收集归纳，对项目设计和施工中的产品质量改进提供建议。
2、对业主使用过程中的存在问题进行列清单反馈各职能线和公司，对产品质量问题进行前置改进。
复盘产品质量控制
1、投融线复盘：根据已交付的开发项目，总结项目开发策略、项目定位、产品定位、客户定位的优缺点、适当性全面总结，项目的执行结果与开发前的推演异同点进行对标，找出差距后期精进，产品质量定位对项目成功开发的贡献度进行评估。
2、营销线复盘：对产品户型、产品配比、推盘节奏、对营销策略、推广策略、定价方式、价格定位、样板区样板房、营销中心案场包装、营销道具、物业管理等产品质量和服务质量进行全面总结，对开盘去化率、热销期、平销期、清盘的销售效果与产品质量的相关性进行全面评价，对产品质量的刚性要求及市场需求发展方向做出市场引导。
3、设计线复盘：对概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、外立面设计、景观园林设计、设备选型、建筑结构设计等优缺点进行全面总结和提升。对项目设计缺陷（建筑、结构、设备、电气、给排水）进行规避，对设计阶段中技术经济指标的把控程度进行精准测算，对设计效果与产品定位的一致性做综合评价，对建筑外立面、园林景观设计质量对产品的溢价做客观评估。
4、招采成本线复盘：对供应商履约情况、招标合约分判合理性、目标成本确定等与产品质量影响及适配性全面复盘总结提升，对动态成本影响较大的因素进行分析总结列出负面清单与产品质量的相关性进行链接，从招采成本的角度对产品质量的适配性进一步优化。
5、工程线复盘：对施工方案、施工工艺、材料管理、样板管理、工程验收对产品质量的直接影响进行客观评价，对交房过程中的产品质量问题进行分析总结，对施工新工艺、新材料、新设备、新技术对产品质量的贡献度进行分析，合理借鉴与采用，对工程施工中产品质量问题显现化全面规避。
总之，项目复盘从不同视角对已完成开发的项目产品质量提出新要求，列出优化产品清单，新项目开发前期，作为输入条件进行借用、优化或规避，为产品质量控制做出参考依据。
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