壹市场热点
1、过完节了，红盘、准红盘、地铁现房、绿城、滨江，7月都要开了
信息来源：地产小王子
热火朝天的上半年，终于结束了。
刚刚过去的6月，杭州为1.43万套住宅发放了预售证，上半年全市新增住宅供应已达到7.43万套。7.43万套住宅砸进市场，却是连个响都没听到。
各个楼盘报名人数持续走高，中签率越摇越低，大把摇号人仍然在“报名-摇号-失望”的循环中苦苦挣扎。
透明售房网数据显示，半年以来，杭州有1.88万套房源需要限售5年，相当于上半年总供应量的四分之一。
加上去年限售的热点楼盘，杭州限售房源已超过2.2万套。6月，年初还频频流摇的丰收湖加入限售套餐；改善红盘滨融府登记锁定组，真的是好险，1.58%的中签率也创下新低……
与此同时，由于官方更改了新房“可售房源”的显示规则，以选房为准，不再以网签为依据。这直接导致5月杭州新房表面的“成交量”超过了3.9万套，创下十年之最。
前后统计口径不同，连带着整个上半年的新房成交数据，都不再具备参考意义。二手房市场方面，上半年一共成交了5.52万套，仅次于年的6.72万套，创下4年来的新高。
不过，刚刚过去的6月，杭州二手房成交刚刚突破套，月成交套数已经是“三连跌”。
伴随着杭州房贷利率的不断上涨，以及银行贷款额度持续紧张，下半年杭州二手房市场会如何走，还真是不好说。
让市场回归正常，应该会是下半年的主基调。如何把预期降下来，会是年杭州楼市调控的关键。为下半年拉开序幕的7月很重要。
截至目前，杭州7月共有60余盘的开发商或置业顾问表示“可能会开”，其中纯新盘超过20个。
当然了，其中有很多我们熟悉的一些“老鸽子”。比如，亚运村三子、星翠澜庭、丹枫四季、观品、中杭府、锦尚和品府、望品、未来天空之城，富力中心、沐宸院、蒲荷云邸、汀云上府、前宸、天澜、古墩彩虹轩、云帆未来社区……
这些盘要么就不来，要么就一起来，而且很可能和“别的朋友”手拉手出现。
2、被大平层支配的城市中心
信息来源：房特首
年，仅仅16亿的地价；年，创造了近85亿货值。
在杭州“面粉接近面包”的限价时代，观雲钱塘这个数据成为全国现象级，羡煞了很多囿于二级土地市场的开发商，很多房企真的信了这句话：
“杭州住宅做现金流，大平层做利润点”。
“利润全在大平层”。一时间商办改大平层，酒店改大平层，烂尾再包装大平层，钱江世纪城众多大众熟知的商业项目一“改”不可收拾，甚至杀红了眼。
这边大平层卖的好还能卖的高，甚至钱新之前的几个老标杆，也是吸了世纪城这波热势。
经过在业内初步沟通统计，我惊讶的发现：
钱江世纪城的大平层公寓（在售和拟规划）多达21个，是杭州大平层最多的板块，也可以说全国单板块大平层数量之最。
在奔竞大道，金鸡路，市心北路，鸿宁路，盈丰路等主干道，随便一个不经意的仰望，你心心念念的，那个让你神往的摩天地标，内核可能就是大平层公寓，窗外只是富人的风景画，与你的城市“发展”无关。
当然，对于无处安放的杭州塔尖人群，很好的贯彻了“房住不炒”，原来商业也是可以“住”的，总比烂尾好。
被大平层支配的恐惧，为什么在钱江世纪城最甚？
钱江世纪城并不是第一个做大平层的，但却是第一个火起来的。
因为这里的土壤最适合大平层：城市资源、景观界面、产品溢价。
前两点毋庸置疑，最后一点有业内朋友解惑：
一般板块大平层是住宅单价7折左右的，而钱江世纪城是大平层溢价最高的板块，均价可以卖到5万甚至8万，因为4.8万的住宅限价是杭州最被低估的板块。
加上去年整体经济形势走弱，写字楼市场愈加低迷，不得不将原来的商办类产品调整为类住宅；还有涉宅地块“出让双限”，用大户型做溢价的销售套路失效，也给大平层产品撕开了需求缺口。
所以，在观雲钱塘成交价破10万的疯狂，SKP、奥体印象城的连续加持，预计亚运村摇号后海量剩余购买力的看好下。
地段劣势，某个7年都没卖完的大平层项目，借着这股东风，卖的还剩个位数，连渠道都取消了。
市心北路本来卖的不错的写字楼项目，看着对面眼红，也临时改了大平层。
被华鸿吃下的最后一个烂尾楼，也在紧急施工，大平层体量不小，争取抢跑在下半年面世。
雷迪森老板连改两个写字楼项目，一个打着兰博基尼的IP，传闻吴*波也入了套。一个磨洋工的双塔项目，基本一幢都会改成大平层，并且定价不低。
杭州之门预计面世的“行政公馆”和下半年面世公寓大平层，蓄客情况十分好，只是内部纠结“该卖多少对得起这个地段”。
SKP只有6幢的万科住宅方案很快完成，但华联内部核心团队把最好的位置、设计、装修都给到大平层方案，想做“大平层里的SKP”，而且定价惊喜十足。
由于关系户太多，EIC的三幢大平层可能会被内定完，大概率不会对外销售，这是让我十分惊讶的。
滨江今年主打合作打开，除了合作国泰中心，接下来可能还有几个大平层合作项目，毕竟土老板有地，滨江有招牌，是时候打出“滨江造大平层”的招牌了。
而大平层顶流观雲因为前期卖的太好，信心炸裂，唯一可售写字楼要改出方大平层，新售楼部都快完工了。
无论是单价还是总价算是大平层江南之最，即便门槛如此高，据说客情还非常好，但也因为是钱江世纪城的产业名片，树大招风很可能被毙。
这样不菲的利润和形势，钱江世纪城几乎所有的城市地标，无一幸免大平层。
看看这组数据
钱江世纪城大平层之火，燎原到整个城市：
在供应端，过去5年做（改）的商业大平层一直不吃香，年也只有套，今年1-6月就暴增到套，增幅惊人。
在销售端，年卖出套商业大平层，年更是跌到只有61套，全年，回弹到卖出套，而年的前5个月，卖出了套套，差不多每天有两套被富人买走。
而过去一半年，仅观云钱塘和朝龙汇两个项目，成交量和成交额占了整个杭州大平层市场的60%，第三个是东潮府，主要也是因为低价走量。
其他板块多数只能喝汤，杭州新天地、中赢创谷大厦、绿地华家池印、嘉里云荷廷都还有不少库存，大平层比住宅分化更明显。
由于二手交易成本繁杂，商业大平层长期都是增量市场。
“好饭不怕晚”，但好饭太多也就晚了，房特首预计今明两年钱江世纪城可售大平层达套左右。
即便按照今年最好的行情，在最好的钱江世纪城，商业大平层去库存需36个月，项目分化会更加严重。
而别的板块相对世纪城，难卖系数呈几何倍数，劣质产品在年底就会裸泳。
当然，我们知道大平层本来测算的营销周期就长，是个营销慢活，“利润高，拖得起”。
产业靠政府塔台，邀房企来唱戏，结果唱的是大平层的靡靡之音。
当然，这个现象不止杭州，而且很多地方已经出台管控大平层。
比如，一些城市之前规模较大的商业建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，现在已经缩减到20%，但开发商依然会以20%的比例顶格建设公寓产品。
年，南京市专门发文，规范商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类商办建筑不能变相建成公寓类建筑，且商办类建筑室内建筑功能一律不得标注酒店式公寓功能。
去年，济南市新批复的商服项目在原则上已经不再允许建设商务公寓产品，对开发商将办公产品违规包装为公寓产品进行销售的行为会进行严厉处罚。
今年开始，杭州也在很多宝地的约定条件中明确商办不得建设公寓类产品，但这也仅仅针对的是新地，海量老地已经无法追溯。
比如杭州限酒令过去3年有余，打磨仍有层出不穷的小户型公寓，因为囤地的项目太多。
针对方分割门槛，杭州调控枪口可能再抬高一尺，酝酿最小方的分割面积，这样能卡掉大部分能承受的市场需求，打掉房企做大平层的幻想。
但对于核心地段的标杆项目，不缺买方的富人。
但比如信达中心、观雲钱塘、钱塘公馆、滨融府、SKP，杭州之门等优质大平层，是可以穿越这波周期的。
因为除了没有学区，这些大平层几乎是高端绝配，具有限价时代住宅无法比拟的居住感。
但其他没有特别优势的项目，特别是泛滥的钱江世纪城，必将经过一次痛苦的洗盘，而且会很猛烈，如果当年LOFT产品的红海竞争。
钱江世纪城大平层风口上的“猪”，最多还能飞两年。
贰政策热点
1、首套5.9%，二套6%！杭州房贷利率时隔三年重破6！
信息来源：钱报杭州房产
“从7月2日开始调整，首套利率5.9%，二套利率6%。”
昨天，有关房贷利率再次上调的消息，在中介朋友圈疯狂转发。
钱报记者从多方证实，从7月2日也就是今天开始上调房贷利率的系工行，而此前首套和二套房贷利率分别为5.6%和5.7%。
这一最新利率，不光针对二手房，也针对新房。这也是年之后，主流银行二套房贷利率首次站上6%。
昨天，有银行人士向钱报记者表示，工行上调房贷利率之后，肯定会有其他银行跟进。果不其然，目前交行、建行、农行等银行都已经跟进。也有部分商业银行暂未上调房贷利率，但后期也会随时调整。
年初，杭州的首套和二套房贷利率分别只有5.2%和5.4%，短短半年分别上调了70和60个Bp，涨速之快在前几年中并不多见。
如果是30年期万元首套房贷，选择等额本息还款，年初每月还款元，现在的话每月就要还款元，足足涨了元。
今年房贷利率为何一再上调？
“从今年开始，每家银行的个人房贷占比都有一个上限。从目前的情况来看，很多银行都已经达到或者接近上限，这就意味着房贷额度快用光了。
额度一紧张，房贷利率自然也就会上调。一位银行人士告诉钱报记者，杭州的银行一般都会将房贷额度分解到各个月，比如6月的房贷额度用光了那就要等7月的额度，7月的额度用完了那就等8月。
其实看看杭州今年上半年的房产销售数据，就不难理解房贷额度为何会紧张。刚刚出炉的统计数据显示，今年上半年杭州市区（含富阳、临安）新房成交套，创下近5年新高；
杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交套，创下近4年来新高。高企的成交量，自然拉动了旺盛的房贷需求。
“一季度，银行放款时间一般都在1个月以内，现在很多5月份的单子都还没放款，预计放款时间普遍超过2个月。”
多名房产中介告诉钱报记者，二季度以来银行放款周期普遍慢下来。值得一提的是，年银行放款时间也曾一度长达数月之久，但那时候有的银行快有的银行慢，但现在却是所有银行都慢。“大银行虽然有钱，但是房贷业务也多，房贷占比也是很高，不能碰到红线。”
从目前的趋势来看，下半年银行房贷额度紧张状况还会持续，放款时间还会延长。
这将对下半年的二手房市场形成较大利空，手握全款的购房者或将拥有更大的议价空间。
此外，无论是与历史高点还是与其他城市相比，目前杭州的房贷利率都不算太高，如果银行房贷额度持续紧张，后期的利率仍有上调空间。
叁土拍热点
1、浙江土地市场半年报①：5城市供应量未过半，或是下半年供地大户
信息来源：好地讯
年上半年倏忽已过，这半年土拍市场风起云涌，从全国到地方，土拍新规和楼市政策频出，对市场影响巨大。
我们分别从量、价方面来解读。
一、量
先看各地上半年供应情况。
为了能更好地说明问题，各地供应情况我们分两部分来看，一为全市供应量，一为市区供应量。
◆先看全市供应。
从供应量看，杭州上半年已成交建面万㎡，位居全省第一，温州、宁波以万㎡和万㎡位列第二、三位。
若与去年同期相比，建面增幅最大的是舟山，增幅.8%；建面同比降幅最大的是湖州，降幅52%。
◆再看各地市区供应量。
从图表可以看出，改为仅统计市区供应量后，各地市名次变化较大，只有杭州、嘉兴、衢州留在原位。
杭州市区上半年已成交建面万㎡，依然居全省首位，宁波市区超过温州市区，以万㎡列第二，温州市区以万㎡位列第三位。
从完成度上看，已完成去年一半以上供应的城市（市区）有6个，杭州最高，已完成81.9%，
二、价
◆先看全市成交金额。
与成交建面榜一样，冠军也是杭州，成交总金额亿元，但亚军和季军换成宁波和金华，金额分别为亿元和亿元。
◆再看各地市区成交金额。
第一名依然是杭州市区，成交亿元，同比增长10.4%，位居第二、三位的为宁波市区和绍兴市区，分别为亿元和亿元，增幅分别达到30.2%和23.4%。
◆再来看下各地市区平均地价的变化。
从地价看，各地平均楼面价涨价较明显，仅宁波市区和杭州市区下跌，这是因为两地实行了严格的“双限”，加上杭州今年中心城区供地较少所致。
肆城市热点
1、官方最新披露！杭州地铁四期年底前上报国家发改委！
信息来源：城西最前线
年度市发改委绩效考核目标公示（节选）
1、市重点建设项目目标：市重点建设项目完成年度投资额亿元。
2、★城市轨道交通目标：
1）建成地铁4号线二期、6号线二期、7号线（江北段）、8号线一期、9号线一期等5个项目75公里。
2）加快杭州市城市轨道交通第四期建设规划报批，确保年底前上报国家发改委。
官媒披露！杭州轨道交通四期建设规划将于9月上报国家发改委！
3）开展公共交通票价机制研究,完成“四位一体”公共交通票价机制及优惠政策调研报告。
3、云城和三江汇建设目标：云城、三江汇区域27个项目列入年度政府投资项目计划,新开工建设项目6个,完成投资亿元。
4、重点建设项目目标：
1）新建杭州至温州铁路杭州至义乌段工程，完成年度投资额6.13亿。
2）继续推进特色产业发展，特色小镇完成年度特色产业投资超亿元。
2、杭州西站再迎新进展
信息来源：浙房会
6月28日，杭州火车西站建设项目比杭州人民预期的速度加快了一个月，顺利完成屋盖钢结构整体提升。
据官方消息，杭州西站将于明年亚运会前投入使用。
而火车西站所在的云城整体建设，也已经全面拉开。今年3月，总建筑面积万平方米，至少规划2个五星、超五星酒店的西站站城综合体地块已出让。
据规划，未来西站旁将建起7幢摩天高楼，其中最高的建筑高度为米，是“杭州第一高楼”。
李宁体育公园美景赏析
1、米网红空中跑道
(杭州仅此一条，网红打卡圣地)
2、室内运动馆
（游泳、篮球、网球、攀岩、羽毛球、展览、艺术等）
3、室外美景
（大草坪、池塘、康体、宠物、儿童活动）
钱江新城2.0李宁体育公园正对面
约38-48㎡重餐饮临街门面
现铺、现铺、现铺
仅最后三席，买到即是赚到，火速抢购！
（商铺实景示例，具体房源以售楼部现场推介为准）
建筑面积约38-55㎡双钥匙
地铁1号线七堡站上盖4.75米LOFT准现房
全城热销中！
花园城购物中心9月将盛大开业
建筑面积约46-70㎡双钥匙
地铁1号线李宁公园旁百万级轻资产
清盘在即火爆抢购中！
李宁体育公园7月将开放试营业
敬请