如何做一篇详实的项目调研笔记?组织的创始人洪圣奇先生近日接受了一家房地产企业的邀请,亲自到访柳州考察,并写下了一篇调研纪要,让我们一起来学习一下如何做一篇专业的调研纪要吧。
调研信息：
日期：年5月21日
组织方：阳光
参观项目：柳州窑埠古镇项目
公司简介：
阳光迄今发展20年，目前在20个城市拥有31个处于不同发展阶段的项目，公司专注于细分市场，通过差异化定位开发符合新经济和城镇化升级需求的创新住宅产品，在商务综合体和青年白领公寓社区开发运营领域积累了丰富经验。同时坚持深耕区域中心，通过产品创新、自主营销和物业服务形成了产品营销方面的核心优势。
-特色的街区综合体
在购物中心同质化竞争的严酷背景下，阳光主力推出街区综合体项目。街区综合体是一个面向未来的模式，不同于传统商业街，而是复合城市功能，面向的是一个多业态的城市功能和一体化管理；相当于城市会客厅，满足城市内休闲交流的需求；在特定城市的核心区域、或者旅游景点等具有浓厚文化氛围的地区拿地，基本在一个城市内只能做1-2个项目。业态主要是体验式消费，比如餐饮、戏院、书屋、游乐场，这也避免了在电商对传统零售的冲击下对公司的影响。拿项目方式上主要是通过营造社交体验性商业气氛和举办多元时尚的文化活动帮助政府打造城市名片和会客厅，满足城市的形象和消费升级需求，故拿地时有较强议价能力。在运营中，原则自持30%左右，并通过营造活动来导入客流。
-市场主导的销售代理制
公司拥有多年培养的核心营销团队，直属营销团队规模达千人；配合以内部代理和激励机制充分调动销售能力。在内部代理制下，销售总监（三级架构，销售总监-副总监-置业经理）每周拍房源付定金，低价拍，超额部分分成；一周（普通住宅）或一个月（别墅）后卖不掉，定金没收；营销总监在管理过程中，会有成本产生，部分公司支付，部分营销总监自己掏钱；全国人销售团队，可全国调配至新项目，在当地招募，最好自带渠道；每月排名，末尾淘汰制，销售总监降级。运营服务方面，公司同时拥有经验丰富的旗下物管公司和对接垂直服务资源的物业对外合作项目，形成一个成熟高效的运营服务平台。
-结果导向的轻资产模式
年6月，光大安石入股阳光并与公司建立起全面战略合作关系，整合光大资源优势和阳光产品营销核心优势，重点发展小股操盘潜力项目，重新定位项目增值，自主营销加快去化，溢价销售分享利润，最终助力公司以低成本低风险进入核心市场（包括一线城市）的优质项目。轻资产模式下，阳光集团入少量原始股进去，利润主要来自品牌和管理费及销售超额利润的分成；其次来自股权收益；有时候跟投基金，会有LP、GP收益；最大收益还是项目升值收益，不同于传统代理，将项目变成自己的项目，收益分成。这样一旦项目做不好时沉淀资金也有限，在前期销售的售价分成中投资较易回本。集团同时与毛大庆旗下的“优客工场”、李亚鹏旗下的中书控股、“少创派”等达成战略合作，在北京、丽江、武汉等多个城市的项目中寻求合作机会、拓展业务。
-创新型的服务式公寓
受北京毛大庆“优客工场”项目启发，集团未来也将充分发展互联网时代的创新型房地产产品，加速向服务增值型模式升级，并不断拓展业务。持续探索和完善以阳光凤凰社为代表的项目，将所有阳光住宅产品向服务式公寓升级，在建好地产项目平台的基础上，为各类垂直服务商提供接口，推动“凤凰社”产品进驻并落地沈阳、武汉、潍坊、长沙、成都、清远等多个城市。
项目调研详情–柳州项目概览
柳州市是一个位于广西壮族自治区中南部的城市，史称“龙城”，地形为“三江四合，抱城如壶”，亦称“壶城”；被称为“桂中商埠”，是广西的地理和经济的中心城市，连通湖南广东贵州云南，重要性仅次于南宁。市辖六县四区，总面积.25平方公里，其中市区面积.31平方公里。全市人口.87万人（年），其中市区常住人口约万。拥有喀斯特地貌，是国务院批准的历史文化名城和国家甲级旅游城市。
柳州工业发达，年11月9日成为继北京、上海后第三个汽车年产量超过万的城市。是中国第一个市区人均年生产汽车超过一辆，城市人均生产汽车最多的城市。其他支柱产业包括机械业和冶金业，轻工业也较发达。柳州与南宁一道成为广西经济的双核。目前更多的强调生态旅游的理念，正处于向第三产业转型；城市环境优美干净，温家宝总理曾题词“山清水秀地干净”。
年GDP达多亿，增长8.5%，增速可观；年社会消费品消费总额达亿，同比增长每年约12%，消费水准较高，人民愿意投资消费，中小企业家集中，也构成了窑埠的主要消费群体。柳州人口万，中心城区人口万，十年间增长了15.59万，也有一部分外来人口。是一个多民族的城市，汉族为主，包括壮族侗族瑶族仫佬族等等。柳州民族风情具有四绝，包括壮族的歌，瑶族的舞，苗族的节，侗族的桥。
柳州最早在柳南区发展，商业集中在鱼峰区和城中区，工业集中在柳北区，目前整个城市向东发展，延伸到柳东新区。目前全国前知名开发商集中在城中区和鱼峰区交界处，包括万达，恒大，华润，绿城、碧桂园、保利、华侨城、荣和、三胞等知名地产企业。
阳光与柳州
阳光自年在柳州开发第一个项目，在柳州长期居于龙头地位，在产品、理念、文化、位置、品牌等方面都与其他竞争者不同，目前在众多一线大型房企进驻的柳州，在民众心目中，阳光依旧为第一品牌。广西作为阳光的根据地，为集团发展做出了巨大贡献，也受到集团的重视。品牌在柳州的知名度和美誉度较高，产品销售价格也遥遥领先于市场价。阳光的客户忠诚度很高，很多客户是阳光开发到哪里就买到哪里，大多是柳州的客户。由于质量好，楼盘也受到内部员工抢购。
阳光在柳州最早的项目（年开发）—阳光经典时代项目分东西两区，西区是多层建筑，东区是高层建筑，两区分期开发，性质不同。后期发展城市综合体项目，年开发的阳光城市广场项目中有两家大型酒店，满足各类人群需求，其中一家国际五星级酒店“Radisson“丽笙酒店入住率达85%，另一家经济型商务酒店入住率几乎%，说明外来人口较多，城市消费能力比较强。
阳光与柳州政府建立了良好的合作关系，政府也对阳光的项目给予大力支持和全程