目前在深圳做了4套，一套在南山地铁口，两套在桃园地铁口，一套在新安地铁站。我主要做大单间，因为小房子好租。单间可以住一个人，也可以住两个人，市场需要的人多，新手就从小的开始就好了，空置风险小，拿房成本又低，装修成本也低。房子越大，单平方的价格越便宜，没错，但是你拿一套3房需要找到三个租客，你有这个精力都可以去做三套整租了，后续的租客管理也比较麻烦，所以我不拿大房子，但是多房的你住在里面也可以，这个先不讲。
小白做包租的第一步是：做好市场调研。市场调研是什么，市场调研就是下地干活去亲自踩盘。只有自己亲身走入房子里，看到周边的地铁、公交、商场、房子的小区环境、楼层、朝向、价格、布局、装修，房东性格和需求，你才可以更深刻的感受，这个房子该不该拿下来。不要妄想坐在家里，在网上和中介说几句话，就有人把符合条件的包租房送到你手上来，如果真的这样的好事，还是先排雷看下是不是个大坑吧。第一步：调研区域是否可以做包租不要一头扎进市场里，先从大方向摸个底，给自己一个安全垫，虽然包租亏不了，但是做的不顺会影响一个人的信心。哪些区域可以做包租？活跃区域哪里都可以做，非活跃区，抓住商业、地铁、学校、医院等。哪里属于活跃区？其实就是中心区。决定租金价格的就是区域和地铁。就好比决定房价的也是这样两个因素一样。而溢价，不过是锦上添花。所以包租你是仅仅看你家门口，也要走出去去别的市场感受下。就算看完你还是决定在家门口做，那你也是有底气的选择，会给你后面的谈判决策打好基础。对比宝安和南山中心区，你去感受下市场就知道南山中心区房子基本不会空置，要过年了中介还在带看，如果是市场不好混，中介早就回老家过年了，是活跃的市场养活了中介。在深圳，南山中心区明显好过宝安区，但是好租的地方不好拿，好拿的地方不好溢价不好出租。没有一个既有好溢价又好出租还等着你来捡钱的好机会，乐观可以，但是不要盲目。我自己更偏向于有商业的地方，就是商场、写字楼区等，会赚钱的人更舍得花钱让自己住的舒服一点，他们的时间更有价值，所以愿意花钱买时间，我的两个租客都是旁边写字楼里的高管，租金对他们来说也很值得。我自己也相信，在一个更舒适的环境里，人的状态会更好，做事情会更顺利，吸引力法则会让你遇到更好的事情，赚更多的钱，遇到更好的人，你的状态就是你的风水。第二步：以普通租客身份去了解市场你要做到中介发给你一套房子，你是不是可以拿，并且清晰的知道你想要拿的房子在不同小区，不同楼层不同价位不同朝向的价格。在你很熟悉的情况下，只要出来一套房，即使不去看房，你也可以判断出这个房子是不是可以拿。但是还是要去看房，仔细的了解房屋情况，做好检查，检查房屋设施，可以有更好的谈判条件。你可以预估装修要多少钱，以此作为谈判的条件。检查时重点检查哪些看不见的东西，比如是否有天然气，水管是不是堵塞，是不是要改排气管，是不是要加厨房，换地板，是否要刷墙，是不是要改水管接洗衣机。那些看得见的，比如窗帘、沙发、床品反而不需要花多少钱。最好的包租是，你什么都不要动。不要因为自己知道如何装修，就非要去拿破房子或者觉得空房亏了，如果里面都是破破烂烂的旧家具还不如不要家具，毕竟丢掉旧家具也是要花一笔钱的。如果房子很破，那你的筹码就更多，麻烦也更多，但是都可以解决。发现没有，所有的情况都可以应对自如，不拿也是一种应对，拿了简单装修是一种应对，精装也是一种应对。几乎每套房子的方案都是有区别的，那底层逻辑是什么？是回本周期、利润和防火墙。租客群体很重要。即使同样是商业，租客也有区分：做生意的老板和办公室的白领。如果是做生意的老板，可能从事各种行业的都有，社会关系会复杂一些，但是手里有钱，块的差价对于他们来说都是不是问题，比如南油服装城，就养活了很多人。而办公白领，社会关系相对简单，愿意花0+住单间的，都是大公司的员工或者公司可以报销的。我的两个租客，都是70后的大叔，在公司当高管，让我一度感慨只有大叔才租得起我的房子。后来有个高管退租了，新租客是互联网公司的程序员，还是有年轻人租的起的，哈哈哈～学校周边的居家客也是可以做的，但是租客又是完全不一样的。有孩子没孩子的有很大的区别：没结婚的情侣可以合租一套大单间，也可以住一房一厅，但是有孩子的家庭，因为要照顾孩子一般都需要老人帮忙带孩子，所以起码需要两个房间。有孩子的家庭，宁愿自己住的便宜一点也不愿意多花钱，作为中年人，他们更懂得每一分钱都要花在刀刃上（家庭的刀刃就是孩子）。所以对于租客很高的房子，家长们可能并不那么舍得花大价钱，这也是中年人的无奈。同时居家客还要考虑车位问题，虽然不一定要有车位，但起码你要了解这个事情。居家客还涉及学位，但如果是大单间，即使学位再好，有孩子的家长也不会租，难道你让他在小区租两套房？所以有些东西有用，但是对你的租客没用，要站在他的角度思考问题，不要自嗨。就算是单间，面积也不是越大越好。租房的时候，房东会和你说，我的单间比别人的都大，但是想想看，一个人住30平其实已经差不多够住了，那你如果拿了40平的超大单间，多出来的几平米又不能成为一个厅，价格还比人家贵块，用处何在？同样是2房，50平也可以，80平也可以，30平价格差很远，你觉得什么人会多花30平的钱租一个更大两房？永远站在租客的角度想问题。做包租，你不仅要了解你的目标客户还要了解你的竞争对手。大部分时候电梯房大单间的对手是城中村的自建电梯房；城中村的楼梯房；小区带电梯的合租房（又分带独立卫生间的主卧或者不带独卫的）；房中房（密集结构）；房东又有个人包租、机构包租（自如、城寓、城寓等）、原房东等。一般机构的颜值和配套是很经打的。分散式的自如，起码做到了干净整体，家具质量也不错，还送网络、公共区域保洁，缺点是只有原始户型有独卫才会有，否则都是公共卫生间、洗衣机也是公共的，介意的人会不喜欢，另外自如的房子都是没公共客厅的，一般都把客厅隔成了房间，所以就去都是暗房，对于爱交朋友的人来说，没有社交空间，虽然住在一个屋檐但是形同陌生人。机构的集中式，如城寓、金地草莓社区等，一般都是集中一栋，有统一的登记台、快递柜、加装了电梯，部分小机构的就五花八门，里面都是年轻人，这一点比较好，可以结识志趣相投的同好。租单间的客户还有可能是从床位房过来的，他们在工作了一定年限后，想追求自己的独立空间，或者有了男女朋友，需要更多的私密空间，客户的痛点是独立空间，但是还不一定租的起。哪些价格比你低，哪些价格比你高，你的位置在哪里，你的客户又是谁，你都要了解清楚，否则定价很高有价无市也没有意义，定低了不赚钱白忙活。第三步：以二房东身份与中介接触为什么要先以普通租客身份去了解？当你是二房东时，很多房子你没法去看。中介知道这个业主不会同意包租，无法成交的单对他来说没有任何益处，为何要白跑腿？除非你坚持要去看。一旦你暴露了你的身份，业主的心态也会发生改变。原本你只是一个普通的租客，但是房东知道了你要做生意，价格不仅不会让，他还会觉得你赚了他的钱，比你对普通租客更苛刻，所以你前期市场调研不做好，后面很多信息你了解不到。租房的时候，房东说，我的房子根本不愁租，甚至中介也这样说，但是等你自己去出房的时候才发现，怎么这么多房子在空着呀，租房市场，存在着严重的信息不对称。暴露了二房东身份后你会遭到各种中介的拒绝，房东的质疑，你是否还坚信，这件事情是可以做成的？你是否真的相信，自己做的事情是有价值的，当中介一遍一遍说：不可能有房东愿意的，那时你是否会动摇？或者中介说：1房2房太难拿了，要不先拿一套3房吧，价格便宜；又或者他说，三年也可以的啦，要不先签下来？偏一点但是价格便宜呀，你总得先拿一套试试吧，这时你是否会动摇？没有经验就会动摇，就会让步。年限、价格（价格的变体是装修、空置、递增）、违约金，这三条死都不能让步。虽然你如此，我还是可以肯定的跟你说：只要不放弃，就可以拿到房。为什么？因为我是一个大学毕业就没有自己租过房子的人，现在在深圳做了4套。当你抱着谈判个房东的心态去做这件事情的时候，就一定可以做成；当你抱着问题是提升自己的好机会的时候，就一定可以做成；当你把这件事看做踏入房地产市场的一个契机的时候，你也可以做好；当你坚信自己在帮助房东解决无暇管理、租客找不到漂亮房子，这事是有价值的时候，你也可以做到；甚至你的目的只是为了找到有钱的房东讨教人生经验、通过房子与Ta产生链接，你也会很有收获，毕竟你平时很难遇到身家5千万以上还能真诚交流的人。我以前觉得包租在深圳很难，现在中介给我的房源我都看不过来。从0到1不只是量的突破，更是质的飞跃。如果你可以打通关，你的人生就上了一个台阶了。至于技术层面，如何加中介？如何出房？如何装修设计？后面的章节再为大家分享。更多文章可点击??????没房也收租之我的深圳第四套包租如果你也对包租、被动收入感兴趣，欢迎扫码可以扫下面的