有朋友给了一个文件，说是有关部门《关于加强人才住房建设和管理的实施意见（试行）》的文件。而且是个征求意见稿，相关权威媒体也已经发布，都可以查阅了。
众所周知，人才公寓在引进和留住人才的作用是很重要的，体现了一把手的良苦用心。但是前提是得做到位、做的好，符合市场，符合人才的需求，否则只怕是事倍功半。
既然是征求意见，那百忍老师就根据这十几年来的知识和经验的积累提提意见。以前给交通、教育部门提意见，是凭借常识，这次算是相对专业一点。文件目标明确：年，全市建设和筹集人才住房不少于10万套。先引用一下这个文件中的几个关键条文：根据引进人才规模、土地资源和住房需求情况，合理确定租赁型人才住房和产权型人才住房占比，其中市南区、市北区、李沧区、崂山区以建设租赁型人才住房为主。租赁型人才住房套型建筑面积以30-50平方米为主，产权型人才住房套型建筑面积以60-80平方米为主。西海岸新区，城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市在确保完成辖区人才住房建设任务的前提下，应预留部分配套完善的土地用于跨区协作建设人才住房。为弥补跨区落实房源所在区（市）土地收益和税收等财政收入损失，跨区落实建设指标的区（市）应对房源所在区（市）给予经济补偿，补偿标准不低于指标落实项目成交楼面地价的12%。青岛西海岸新区，市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、即墨区、胶州市规划为住宅的建设用地以配建租赁型人才住房为主，配建比例如下：（1）新增建设用地应按其规划住宅建筑面积配建不低于20%的租赁型人才住房或40%的产权型人才住房。（2）旧城和旧村改造，按其住宅建筑面积配建不低于10%的租赁型人才住房或15%的产权型人才住房。（3）经老城区搬迁企业用地，应按其规划住宅建筑面积配建不低于25%的租赁型人才住房或50%的产权型人才住房；属于个人的用地，应按其规划住宅建筑面积配建不低于45%的租赁型人才住房或70%的产权型人才住房。（4）无明确土地使用权人的国有建设用地，应按其规划住宅建筑面积%建设人才住房。-年，全市供应人才住房集中建设用地不少于亩，其中年不少于亩、年不少于亩、年不少于亩。打造人才小镇。除列入年度集中建设用地供应计划的地块外，青岛西海岸新区，城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市选取高铁站点周边等交通便利、配套相对完善的片区打造人才小镇，用地在控制性详细规划中落实，公共服务设施与人才住房同步规划、同步建设、同步交付使用。单个片区人才住房建设规模不低于套，所建房源由市级统筹调配。租赁型人才住房结合承租人意愿签订租期不超过3年的租赁合同,期满后如有需要并仍符合申请条件，可以续租一次，续租期限不超过3年，租住期间出现违约情况的，取消其产权型人才住房购买资格。产权型人才住房自不动产登记之日起5年内，不得上市交易，人才调离本市的，由政府按原价格回购或面向符合条件的人才销售；超过5年但不满10年确需交易的，须面向符合条件的人才销售；超过10年的，可以上市交易，政府优先购买的，不需补交土地增值等收益。明确租金和销售价格标准。租赁型人才住房结合房屋租赁合同租期实行阶梯式租金递增模式。承租人首个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的60%确定；第二个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的80%确定。产权型人才住房销售价格按不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定。全市按照市委组织部和市人力资源社会保障局制定的分配对象、资格条件、排序规则开展分配工作，区（市）和各自建人才住房单位不能单独划定或提高申请条件。以上是基本的几条关键内容，说实话，看完这个文件，感觉不是个严谨认真的文件，不要说没有详细的现实调查，连一个相对准确的预估都没有，更不了解人才状况和房地产的现实状况，更不知道如何实施，当然也很难实施。下面说说文件中的基本问题和过去的一些经验教训：能用市场解决的还是用市场解决，起码要有个比例。在本国，无论哪个城市，福利房不可能如新加坡那样，占到80%多，那样的话，大部分地产企业就得退出市场。到底有多少人才缺房子？那么青岛的这个边界到底在哪里？显然是个非常重要的顶层设计的问题，显然只是为了10万套的整数，到底可卖的房子占市场多大比例？到底可租的房子占租赁市场多大比例？有没有统计和调查？显然看不出来。从10万套的规模看，就算一套的总成本是50万，也这是个亿元的巨无霸项目，如果是一家企业来做，估计前期的市场和定位研究就得做大量工作，否则无法对应市场.但是这个文件看不出来，在市场调研上几乎见不到几个数字。前不久有领导在央视做节目，说去年青岛引进了25万人才，估计是被有关下属虚报数字了。因为青岛这几年增加的人口也就10万左右，数字就对不起来。到底青岛有多少存量人才，每年又有多少增量人才?这些人才有多少住房需求，到底多少能通过市场解决？还有多少要靠福利房解决？人才公寓显然要比以前的经济房和廉租房复杂得多。从细节上，还涉及户型比例和面积的问题，文件后边的人才分类来看，主要照顾了中高端人才。但是你看看面积，三五十平，七八十平，基本还是经济房的思路没变。高端人才就住这么小的公寓？能体现出尊重人才么？人家家里人多，二胎家庭，这么小怎么住？显然这样的一刀切不符合以人为本和尊重人才的基本目的。总之，很多事没搞明白，如果能在前期花钱调查清楚，是不是更加有的放矢？避免更多资源浪费？到底如何和商品房处理好关系？这是人才需求方的问题，还有市场供给方尤其是商品房的问题，是不是也得调查一下？真如果大规模推出来，到底会对商品房市场产生多大冲击？会不会到时候价格都差不多？对租赁市场会有多大压制？会不会出租价格也会差不多？上面的表格只是个和去年各区商品住宅数量的简单对比，但是也能看出市区供应之难度，土地之稀缺，市区郊区之悬殊，各区域供求之差异。文件中说的很清楚，说是人才公寓到销售之时要按照不高于周边商品房的八成价格来卖。问题是去年青岛二手房价跌幅全国第一去年有些新房降价厉害的区域降幅已经超过20%，已经贴近成本线，再下滑两成价格，成本怎么办？亏本的话，谁有建设的积极性？就市内四区而言，人才公寓的量远大于实际的商品供应，就便是以租赁房为主，也是个5万套的庞大数字，哪里找土地?地价如何平衡？某些区的土地都给了自己下属的国有公司，都是债务巨大，本来就要靠土地还债，他们能愿意划拨土地建设租赁房么？尤其是市南，几乎没有土地供应，一下子给了多套的任务，如何腾挪给其他区？其他区能配合这么大的土地么？即便将来建成了，在市南上班，远郊区的房子这些人才他们愿意申请么？只怕也没有调查，只是简单给了个数字。而且去年整个青岛卖的土地总计超过千亿，总建筑面积万平米，也就是至少建设20多万套房子，再加上今年一季度的疫情，二季度之后的供应量，如同泰山压顶。这些情况考虑到了么？而今年根据估计，全市商品房上市总量将超过20万套，仅仅西海岸和胶州两个区域总计就将超过10万套可谓去化压力巨大。而西海岸还规划了2万多套人才公寓，如何与商品房部分处理好关系？后期的地还能卖出去么？青岛和香港，甚至和京沪不同，商品房没那么贵，尤其是郊区，再加上降价，很多人其实是动态的，他未必就非要选福利房，一次降价可能就会吸引很多年轻人去买商品房，这是一种比例很大的动态，没有一个基本的预估能行么？比如胶州大多数开发商很是艰难，有些标志性楼盘去年从1到了，从00多到了，即便如此的局面下，不能降价，否则约谈。人才公寓还怎么处理？还需要再降价么？或者允许开发商降价促销，这不就是天然的八折人才公寓么？比如莱西去年年初，本来房价很低，也就四五千，结果大量外地人员进入炒作，当地有关部门放任不管，结果三个月涨了一半多，六七千甚至七八千了，如今就是建了人才公寓，就是打八折，不还是比原来贵么？福利房未必有人要在过去数年的房地产政策的制定上，有些部门是很牛的，他们几乎很少征求市场的意见，都是关门制定政策。百忍老师印象中，年市场艰难，有位房管局的女副局长出来象征性的座谈了一次，转眼已经八年了。青岛的房价大涨大跌，甚至幅度排到全国第一，与有些部门的这种行事作风，怕是不能说一点儿关系没有。其实从这个比例来看，也很难实现，因为地产下半场之后，包含了大量福利房的土地已经不是金饽饽了，开发商未必肯拿。价格制定自然也是难题，因为商品房一直在变动，而各区之间的土地腾挪指标更是难题，毕竟家家有本难念的经。白沙湾的深刻教训而且青岛过去的福利房尤其是经济适用房的建设和分配方面，教训很多。数年以前，领导拍板在白沙湾建设号称全国最大的经济房基地。找了天一、正商等开发商，做了三个盘，分别是金色海湾、白沙上苑、蓝海港湾，总计00套福利房，其中销售的经济房就有多套，价格才多，可谓便宜。没有做足够的市场客户调查，就急急忙忙让三家开发商开了工，上了马。后来白沙湾旁边的商品房大降价，性价比就不高了。原本是有市区的拆迁户作为兜底，不愁无人申请。结果错误判断了形势，市区的人都卡不上这个区域，不来，条件一再放宽，申请的人依然很少，极为尴尬。开发商资金压力就大了，后来有关部门一看也是无可奈何，折腾了好长时间，最后只能低调了放宽到几乎和商品房一样的条件，这才消化完毕。后续还在为了配套的事情提意见，这个网上都有，随便搜搜都是。这个还有最新案例：市内某区为了安置回迁居民，在胶州某楼盘耗资数亿采购了一批回迁房，结果没人去，又想让人家开发商卖掉，殊不知人家自己的房子都在降价卖，谁还管你，何况你还不许降价，怕是国有资产流失。于是那些房子现在还在空在那里。高新区的未分配房源近几年，出了高新区之外，青岛在福利房的建设方面规模大大缩小，甚至连分配的速度都是慢得惊人。年夏天，算是最后一批放出去了。包含了李沧的中南、城阳的万科等十来个项目，在此轮房价大涨之后，依然是多元，也没啥调整。这些房子有的很多年没人过问，早些年甚至申请不足，房子都建成好久了。这次是因为对比旁边商品房，已经差了好几倍的价格，因此引发更多人来。高新区在领导坚持之下，很多地块都直接规划了人才公寓，正好赶上市场火爆，开发商要扩张，所以硬着头皮拿地。无论是碧桂园、世茂、卓越、融创等等，都有大量的人才公寓的建设任务，很多都是占了地块的40%，如今市场局面下，这些地未必能卖出去。而且这些房子只有最早的紫荆阁去年放了一批，价格只有，那当然是抢购了。如今依然要求现房之后才能申请，剩下的定价基本在，但现在谁也不知道会如何安排？按说该提前准备吧？整个高新区起码积累了几千套房子，到底如何处理？按照现在的数量、价格和申请标准，只怕高新区符合标准的人难以满额，此事未见结果。无论香港还是新加坡，申请此类福利房子，都是提前数年，规整资料，建档立卡，动态变动，轮候排队，政府掌握基本的需求情况，这样才能按需而定。如今高新区上学还有个积分制度，结果这个反而无声无息。比如河套的世家御园很多年前也有大批经济房的建设任务，但是因为商品房开发速度慢，如今这些经济房早就没人管了。清宪书记来青岛后，提出建设“市场化、法治化、专业化、开放型“”干部队伍，可谓点中穴位，戳中要害。尤其是市场化和专业化，从日常和众多公务员的接触来看，对比深圳等南方城市，确实需要很长的路要走。很多人坐在机关里，对市场极为隔膜，其实年高位抢房的人群中，很大一一部分就是体制内的人员。这个文件从实际案例的角度，更加深刻的体现了这一点，不做调查和深入实际，就出了这么一个涉及到十万个家庭的文件，确实有很多问题。这里边涉及到人才的问题，土地的问题，财政的问题，差价的问题，是一个极为复杂的本国特色的政治经济社会学的综合难题。过去很多年里，青岛经济房的规模比这个小的多，都出了很多问题。毕竟涉及到太多太多的利益纠葛和专业知识，很多往事都没法细说。如今这么大规模，更得贴近市场，切合实际，严禁严密，否则会造成巨大的资源浪费和市场尴尬。不过他们既然开放征求意见，那么我们就简单提一点常年在一线的体会吧。上述问题让有关部门起草文件的同志回答一下，如果他们能条例清晰的回答明白，那或许真的是青岛未来的人才之福。想了解更多地产问题，请扫码入问房圈：预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇