总结
人口产业情况：珠海、佛山等城市均存在实际监测的活动人口高于官方公布的常住人口的情况。产业和收入方便，中山、佛山、东莞等地都有较为活跃的民营经济和特色产业，居民整体收入水平较高，这也是15-16年以来这一轮房地产市场量价齐涨的重要支撑因素。
市场成交：在近年来成交量的变化趋势上，16年左右普遍为粤港澳各城市成交的高点，17年由于政策收紧后开始出现下降，18大多继续回落。然而在近期，尤其是年后大多能感受到市场有所回暖。
政策情况：粤港澳各城市的限价在18年末均有放松，同时普遍对19年抱有较为乐观的预期，认为政府会进一步加大力限价、限签等政策的放松力度以稳定市场。
客群情况：投资客比例各地不同，其中广州当前的比例最低在1成左右，基本为自住需求。投资占比的高峰普遍都在市场景气度抬升的15-16年，最高在中山等地外来深圳的投资客能占到7-8成，同时普遍在17-18年有较大幅度的回落。
利率情况：除了中山以外（因银行额度比较紧张），其余几城利率在去年年底到今年年初都出现回落，首套利率由基准上浮15%-20%下降5个百分点左右，至10%-15%。
土地资源和拿地投资：各城均存在较为丰富的私人土地和城中村等存量资源，因此在土地获取方式上，各城招拍挂的比例均不高而且在近年来呈现下降趋势，收购和旧改等方式的比重相应有所提升。多数城市的土地市场在18年年中大多出现了较为明显的回落，其中珠海和中山的土地流拍情况较为严重。此后政府也相应缩减了土地供应规模，并通过邀请开发商参与土地竞拍等方式减少流拍。
STEP1中山市场调研中山城市篇宏观背景
人口情况
中山的常住人口大概是万，人口流入目前较少，政府有年人口-万的规划，但是目前没有具体的人才政策等措施落地。
产业结构
中山有24个镇区，有各自特色的产业，叫一镇一品。整体民营经济较为活跃，本地的收入较好。近年来收入增速跟不上房价增速，但这也是和周边佛山、珠海城市看齐的过程，主要是中山的房价基数太低。
需求端
成交情况
18年市场规模在亿，高峰在16年多亿，面积在万平。整个成交面积的高点在16年，目前有所下滑。
市场价格
这一轮的高峰主要是由深圳客户推高，14年市场均价在左右，15年到了0多，16年均价在左右，17年在多，18年现在左右，城区有很多楼盘突破。
客群和产品情况
15-16年的深圳客户比例最高，有个楼盘深圳客户到7成，到现在大概2成左右。近两年来中山客户的投资意识随着深圳客户的涌入有所上升。高峰时期投资需求占到6成，部分片区占到8成，目前占到3成左右，大部分都是改善和自住的需求。
18年首置刚需和改善都是3-4成，投资在2成左右，包括一些养老度假的需求。首套的客户居多，大约到5-6成。
市场研判
最近市场有比较明显的回暖，南方区域11个城市均有明显改善。受益于政策的红利影响因素比较大，未来这一势头有望进一步保持。
供给端
中山土地市场
中山18年上半年之前，招拍挂土地市场都比较热，地王频现，而到了4季度，因要求现房销售，流拍情况开始加剧。但本地开发商积累了较多资源，品牌开发商拿地主要是二手地，合作比较多。
供应和库存情况
整个中山市未网签的房源，预估存销比大约是6-7个月。所以可售大约是亿左右。
15、16年大幅消化了之前的库存，16、17年库存较低。16年之前品牌开发商较少，之后碧桂园等品牌开发商大举进入，整体供应上来比较快。目前来看销售没有这么快，库存在上升的阶段。14、15年整体库存在10个月以内，土地价格也较低。
政府的态度方面，招拍挂的方式拿出来的地比较少，考虑到大湾区的政策和四季度流拍较多，目前会拿在手上。全市潜在的土地还是比较充足的。
政策端
四限政策
17年出台的限购政策后，涨幅有所下降。但18年网签均价还是略有上涨，18年1-9月网签均价0多。10月之前，都是限价，高于就需要等。10月之后就有一波放盘，把历史很多高价盘的网签放出，推动价格到-。目前的备案价基本没有限制。
限购限贷依然在执行，外地户籍首套需要半年社保，第二套两年社保。这个尺度在整个珠三角不算很严厉。
双合同情况
网签放开以后，回款好了很多，之前网签限价，导致有部分开发商签了双合同，有些楼盘的首付比例到了5-6成。近期政府开始禁止双合同，因此也导致之前部分开发商为了过网签备案价过低，调价时间比较长。
二手房
去年的规模大约是亿，略低于一手房，价格-左右。二手房的比例提高主要是一手房限购之后，而二手不限购，承接了外溢的需求。
信贷情况
利率首套目前大约上浮20%，较17年的15%上升5个百分点。低点曾在15年底至16年出现过，最低到过85折。上浮主要有额度的问题，一些银行的额度比较紧张。
STEP2佛山市场调研佛山城市篇宏观背景
城市人口产业情况
佛山因为实业比较多，所以整体经济水平较好。官方常驻人口数据约为万人，估计会更高。外来人口中，湖南、江西、潮汕的人外来业主比较多。当前城市中13条地铁线有8条连接广州，广佛同城带来的机会非常大。本地美的工人的工资水平大约在0左右，居民收入都比较高。
需求端
商品房市场情况
14年签约面积万方，金额亿；15年面积万方，金额亿；16年面积万方，金额亿，同时佛山市也迎来了第一波收紧政策。17年面积小幅回落到万方，金额亿，3月政策再收紧一波。18年面积继续回落到万方，签约金额亿。其中中心城区的涨幅在近年来不及广佛交界区，大约只有50%左右。
细分来看：
住宅：14-18年：万方，万方，万方，万方，万方；
公寓：14-18年：27万方，50万方，万方，万方，万方。
19年开年的情况比较平稳，人流来访略有提升。
价格情况
因为有限价的存在，所以网签价格（全产品）未必真实。今年网签均价，我们估算在左右。
17年真实的住宅均价多，18年10多。
靠近广佛同城的新区，今日中央的价格15年，16年到，南海万科广场，16年-10，18年到了20。
不同区域之间价差非常大，城区备案价格最高左右，而偏远的三水镇街只能卖0-0。
去化情况
全市18年上半年去化60-70%，下半年降到50%左右，12月略有好转。
19年感受到市场有回暖，18年的限价限签比较紧，19年初的备案价往上调了一些。佛山的政策调控周期主要跟随着周边城市的情况，其他城市放松，佛山也会跟随。所以整体的量价比较稳定的。
需求结构
广佛交界限购地区，16-17年广州和佛山的客户73开，后面比例略有下滑，目前大概到55开
供应端
佛山库存
按已取证的全品类口径，商品房的库存大约13.9个月，大约多万的库存。住宅口径，过去几年的去化周期大概是7-9个月。
土拍和旧改市场
去年各类用地成交建面万方，同比下降，下降主要集中在工业地。成交的商住和商铺地达到万方，和前一年持平。18年的土地较多集中在中心的地块。土地市场16-18年都较好，只有到了18年12月出现一点降温。去年的土拍完成率大概是88%，较高的完成率有一部分原因在于政府与开发商的沟通良好。
因为城区的净地有限，虽然旧改和收购周期很长，但房企对此还是比较积极。15年至今佛山的棚改比较有限。旧改只能做商办，不能做住宅。
政策端
备案政策
目前双合同情况依然存在，佛山分为5个区，因为各自政府的政策不同，各镇街的政策也有调整。中心城区限价的装修，毛坯备案价不同，去年大概-不同。今年备案价略有提高一些。其中装修贷款也可以贷款，利率略高于按揭，期限相对比较短。
首付政策调整原因背景
之前都是2成首付，但是在限购政策收紧之后，银行贷款的资质也收紧，逐渐变成3成。现在限购放松之后，首付的要求又变成2成，这主要是银行的自主行为。
二手房
二手房面积占比20-30%。限购政策是15年先限一手，17年6月开始限二手。目前不存在价格倒挂。从17年年中二手价格略有下降。
信贷情况
18年首套上浮15%，二套20%，今年这周开始首套和二套开始下降5个百分点。主要是因为银行的额度比较充足。首付方面，因为此前网签卡的比较严重，所以开发商为了回款，很多限价的盘就需要较高的首付比例。现在因为取证价格上升，所以今年首付比例有所降低。
房企竞争格局
目前市场占有率第一的是碧桂园，万科排名第二。17年开始竞争开始激烈，因为有13个外来房企新进市场。
佛山楼盘篇楼盘简介
该楼盘是一个典型的靠近广佛同城片区的新盘，毗邻连接两城的地铁站，也是前两年佛山市整体去化状况最好的“网红盘”。总地价约18亿，共35万方建面。
楼盘在17年初开工，同年7月开始卖，17栋楼中15栋住宅，2栋公寓。住宅2多套，公寓多套。住宅大多是80-90平的刚需产品，公寓为35平左右的一居室。
去化情况
去化情况比较好，因为靠近火车站，也靠近广州。住宅开盘价格在10-10，目前尾盘10左右，公寓卖10左右。开盘以来保持每月两栋开盘的节奏，目前只剩尾盘。
周边另外一个盘17年开的盘，不限价10-1左右。
限价和合同情况
限价时主要签双合同，装修合同左右。目前虽然放开限价，但是其实总价变化不大。
去年火车站边上华发拿的地块，楼面价在10多。如果没有限价，当时预估可以卖到，差不多是17年卖的最好的项目
客群情况
住宅的客户主要是刚需，佛山本地人多，年轻人为主，首付比例大约是30%左右。而公寓基本都是投资客。
市场情况
16、17年市场非常火热，18年市场稍归理性，会做更多对比。从今年开年的销售情况来看，今年市场预计比18年底的去化情况更好，也有18年底推盘量非常大、去化下降的原因。
STEP3珠海市场调研珠海城市篇宏观背景
珠海市官方常驻人口（按6个月口径）是万，移动基站大数据的人口来看，月均活动人口大约是万。新增人口方面，官方口径流入了9万多人，排在广东第四。
当前本地的实体产业较少，规模比较小，所以本地的需求支撑比较有限。
需求端
销售市场情况
16-17年量价齐涨，主要是由于珠海属于珠三角的价格洼地，同时珠海靠海因此具有一定的度假属性。在市场热度的高点，大约有40%多的投资需求。
18年珠海市场实际成交回落，官方数据上涨，主要是因为限签放开。实际降幅约20%-30%。未来产业布局方面，珠海有3高1特，新兴产业智能制造等。政策支持方面，有大湾区的政策规划、港珠澳大桥通车等，所以预计未来珠海的旅游和投资的需求将会继续保持在高位。
产品和客群情况
住宅项目方面，18年整体上都是以自住为主，投资比例较低。商办项目方面，18年商办大面积的产品需求不如刚需办公型，投资的比例大约是30%，比往年要低。部分原因也在于这两年珠海市场下行，让投资客持币观望。
供给端
库存情况
全市狭义口径的住宅库存大约是万平，大约24个月的去化周期。今年在推和潜在推盘加上土地的量，广义的库存超过万方，大约40个月左右的去化周期。
市场推盘和去化情况
市场比较好的阶段，库存在十几到二十个月的去化周期，库存大约万方，整体供应节奏较为稳定，但今年的去化压力会比较大。
去化的情况来看，去年上半年去化相对较好，下半年去化下降。以万科为例，去年四季度总签约/总推盘的去化率大约为60%，其中新推的大约60-70%。但个别房企亏本出售的项目去化可高达90%。
当前市场去化率到了低点，推盘量也下来了，预计未来去化率继续在低位区间。整体市场来看，推盘预期也会略低于去年。因为大家手上的货不少，所以投资会比较谨慎。
土地市场
18年流拍地块较多，下半年大约有4-5块，其中三季度最严重，四季度略有好转。珠海的土地招拍挂市场比较市场化，近年平均地价达到2w多。目前地价有所下降，总体跌幅约10%，部分配建要求较高的地区跌了20%，储备较低的龙头房企有一定补库存需求。
政策端
限购放开前后需求情况
限购放开前主要是刚需的需求为主，外地放开后投资需求有所提升，其中金湾区的投资比例大于斗门区的比例。珠海主城区价格较为稳定，西区限购前价格有下行，放松后有一定程度的回升，但限购放开对于市场的影响主要是成交量。
政策预期
因为西区的存量库存较高，所以预计今年政策收紧的概率不大。短期珠海政府对房地产市场还是以稳为主，最近施行了新的人才政策，重点人才的限购社保缴纳时间从1年降到了1-3个月。未来对港澳居民的限购可能会有所放松，实际上西区限购放松也是最先从港澳居民开始。政府当前政策放开的方式上，都是通过窗口指导的默认模式，并没有官方的文件。
二手房市场
珠海二手房和新盘价格背离的程度非常高，大约能差1/3的价格。但一二手之前在市场热度比较高的16年出现过倒挂，现在属于价格的正常回归。一个3w8新盘，周边的二手的小区价位大约是2w7，曾经最高到过4w。主要原因在于之前市场热的时候，限价比较严格，备案价会明显低于市场的售价。而18年成交量下行，而新房价格回落较少，主要是当前拿地成本较高的原因。因此二手房的降价幅度要高于新房。
信贷情况
贷款额度
银行放款方面还是比较松的，额度比较充足，一定原因是市场不太很好。
利率情况
利率按揭情况，18年首套大约上浮10%，二套约15%。现在各下调5个百分点，预计未来会有下调的空间。
竞争格局
目前市场依旧是华发股份占绝对优势。因为华发去年推盘充沛，本地扎根也较好，在当地具备品牌影响力，所以外来品牌很难和华发竞争。目前华发在珠海的市占率大约是5成左右。以万科为例，18年市占率约6%左右。
STEP4广州市场调研广州城市篇宏观背景
收入水平
城市白领的收入水平大概是0多，因为广州扩展的比较快，所以购房可选范围也比较大，整体价格不及其他一线城市。今年来看的话，改善高端盘的市场的情况不是很好。
产业结构
当前广州第三产业占了70%，高新产业方面，主要大力在发展金融产业，以及琶洲互联网创新集聚区，目前已经有企业陆续在入驻。
需求端
签约销售口径
16年广州市签约万平，17年3月调控开始，回落到万平，18年继续降低到万平。18年真实成交量要下降的更多，因为下半年放开了限签，所以释放了前期的一些量。
住宅大约占了其中的八成，鉴于年初的销售情况一般，房企今年的目标和去年大致持平。
预估全市均价
16年在20-20，相对15年涨了12%，涨幅是近年来最高的，17年到2，18年到20，整体涨幅较为缓慢。当前最高的天河区均价到8万左右，荔湾区等核心老区均价大概6万，郊区均价在1万左右。15年至今全市均价涨幅不大，大约在35%左右。
客群和产品情况
广州主要以自住需求为主，投资客的比例比较少，大概只占1成左右。
产品主要是刚需的比例较高，90-平左右，刚需和改善比例大约为5：5。
去化率
18年全年去化率的口径看，保利和万科等大房企的项目都是供不应求的，去化接近%。碧桂园的项目去化在7-8成左右。开盘去化率口径上，在19年1月整体市场一般时候，较偏远项目的开盘去化率只有2-3成，一般的项目也回落到了5成。
供应端
土地市场和拿地情况
从17年下半年开始就比较冷，一直延续到18年全年。但是流拍的土地不多，因为整体招拍挂的土地数量不大，大家的观望情绪重，所以溢价率也不高。
房企在18年参与的招拍挂较少，大多都是旧改项目。旧改的优势在于体量比较大，体量比较综合，商业、长租等各个业务也都能参与。
因为旧改的成本低比重大，所以房企手上的高价地相对较少，项目的价格压力普遍不大。
广州市库存
已取证未售住宅9.5个月，商业59月，商业项目的去化压力较大。
货值情况和推货计划
几大房企的广义的货值储备（包括已建未售、可售未建、土地储备和旧改资源等）都在-2亿左右，其中旧改的项目占了超过7成。今年的推货计划当前的市场情况下，预估大多和去年持平。
政策端
限价放松情况
18年11月开始放开限价，先从远郊开始放，后来全市放开，所以现在的市场的价格是真实价格。所以18年12月有一定的回暖，其中也有少部分楼盘促销降价的因素，今年1月的市场总体比较冷淡，到2月中下旬粤港澳政策出台后市场的来访量等情况有回暖。
商办类政策
17年出台了商办限购政策，但是在18年12月政策放开，规定17年3月之前获取土地的商办项目可以由个人购买。所以在18年12月，公寓写字楼的成交回升比较多。总体可见广州还是一个政策效用弹性比较大的城市。
政策方面的预期
大家对限签、限价和商办的政策还是会有放松的预期，但是广州的房地产市场一直以来整体都比较慢热，所以房企对今年市场预期相对比较谨慎。
二手房
成交面积一二手64开左右，在一线城市中二手的比例较低。
信贷情况
由17年的15%的高点，回落至当前的上浮5-10%，大概是从今年一月开始降低的。
STEP5东莞市场调研东莞城市篇宏观背景
人口情况与人才引入政策
东莞市官方统计常驻人口万，通过移动的大数据统计的人口达万。东莞政府计划引进高级技工人才万（高级技工月收入在1万到2万之间），并放开落户条件，未来三年推进50万人口落户。
需求端
住宅销售情况
全市18年网签面积万方，同比下跌11%，网签金额亿，同比微跌3%，网签均价略有上升。网签18年四季度开始放宽，包括银行贷款相应放开，1周即可放款。房企在17-18年的销售认购和签约口径的住宅销售均未出现滑落，基本持平。1月市场继续下探，网签量47万方，同比下跌25%。
公寓写字楼去化和客群情况
市场的公寓和写字楼去化不佳，公寓除了几个优质的项目，其他都不好。部分公寓的去化率只有3%。本地客群占九成左右。
市场价格
18年市场实际认购价格是往下的，但是品牌开发商推的一些改善类产品（平米），价格能够高过周边竞品，主要是产品的品牌竞争力、生活和教育配套比较好。
访客情况
一月份来访和网签滑落幅度在25%以上，包括春节期间，来访量同比下跌51%，依然是低位运行，不过春节后有所回暖。全市来访量环比上升%，基本恢复至去年同期水平。
供应端
土地供应和利润空间
今年东莞市政府计划土地对应土地价款约在亿左右，东莞的土地价格从15年的0，涨到16年的0，17年涨到1.2万。18年随着市场趋冷地价也有所下降。预计今年的土地价格上涨空间不大。
政策端
东莞的政策去年上半年持续收紧，年底逐步放宽：
2月执行二手房三价合一，5月住宅限价升级（首批备案价不高于同区域前6月网签价均价的15%），6月住宅限签收紧至10；9月、10月、12月则逐步放宽限签政策，住宅限签线分别放宽至17、18以及。
限购政策预计不会出现放松，这导致东莞房地产市场规模只有亿左右。限签政策预计将继续放开，限价政策预计也将有一定空间，网签价格会趋于合理。
二手房
18年1月份开始执行三价合一，二手房税金占比可达15%-20%，即加大了二手房交易成本。但新房市场难以替代：东莞目前存在刚需的一手房地段都很差。可能由于双合同的限制，以及首付比例要求高，即一手房门槛较高，且优质地段货源稀缺。因此，二手房的价格没跌，成交量减半。监测到的二手房成交价为1.2万，但城区二手房均价在2.5万左右。18年二手房的成交金额官方数据是亿，同比减少50%。
信贷情况
利率按揭情况，首套从20-25%，下调到15%。
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