在房地产开发过程中，地块本体调研之后就是市场调研，如果说地块调研核心是了解地块属性，从而判断地块的价值，其核心关键词是“价值”，那么市场调研则是对当地房地产市场、客户、竞品项目进行全方位了解分析，了解整个的市场环境以及竞争对手情况，从而为项目定位奠定市场分析基础，以免出现定位错误，市场调研的关键词是“竞争”，具体来讲，房地产市场调研有以下五个环节。
一、城市概况
城市概况内容广泛，针对城市概况内容调研的维度不同、颗粒度也不同，有的简单，有的细致。比较全面的城市概况包括:城市综述、城市宏观经济数据、城市交通、城市发展规划以及城市房地产相关政策五个方面。
1．城市综述
城市综述是对一个城市的概要介绍，从历史、地理、面积、人口等做一个简单介绍，城市综述就好比是城市的一张名片。
2.宏观经济数据
城市宏观经济数据通常包括GDP国民生产总值、固定资产投资和房地产开发投资、城市社会消费品零售总额、人均收入水平等，主要用于说明城市经济水平、房地产投资力度，居民消费能力特点。
①GDP
GDP是城市经济状况最核心指标，反应的是该城市经济实力和增长趋势。如图所示，该市从年开始GDP稳定增长，年以来，GDP增长幅度稳定在14.5%以上水平。虽然年GDP增长幅度下滑，但依然保持高位运行，GDP也超过亿。
-年某市GDP数据
②固定资产投资和房地产投资
固定资产投资和房地产投资反应的是当地在固定资产和房地产的投资情况。这两类投资一般合在一张表中出现，并可以分成两种比较方法。一种是以本市为单位，同比过去几年的固定投资额。
第二种是将该城市同其他城市进行横向比较，如图是年盐城和江苏其他市固定投资和房地产投资数据进行比较，从中可以看出年盐城房地产开发投资相比较低的，仅高过连云港、宿迁、泰州、淮安。
年盐城固定投资和房地产开发投资数据及比较
③社会消费品零售总额
社会消费品零售总额有时简称社零，反应的是该市居民的消费能力，如图所示，该市社会消费品零售总额-逐年递增，增长速度有所下降，仍保持在12%以上，表明整个城市的消费能力也越来越高。
某市社会消费品零售情况
④可支配收入情况
可支配收入是指居民家庭获得并且可以用来自由支配的收入，反应的是居民的收入水平，从地产销售角度，此指标影响到产品的定价以及户型。如果当地居民的可支配收入不高，则总价不可以过高，面积不可以过大，否则超过当地居民购买能力，就会出现滞销。
3.城市交通
对城市的交通情况做概要描述，如下图所示：
盐城交通情况
4.城市发展规划
城市规划一般在城市规划局网站或者其他网站都能搜到，主要调研了解城市发展方向与地块关系，地块所在区域的市政公建配套、重点产业、道路等规划情况等。
城市发展规划
5.房地产相关政策
房地产相关政策包括预售条件、限购、限贷、限售等政策等，如下图7所示。
某市房地产相关政策
二、市场概况
房地产市场概况，主要为城市整体市场的调研，包括一级市场的土地市场、二级市场的住宅和商业市场。
1.土地市场
土地市场调研，主要是包括土地成交走势和该市各区成交情况。土地成交走势如下图所示，年该市土地成交总量占地面积为.04万㎡，同比回落11.88%，规划建筑面积达到.86万㎡，同比下滑14.84%，平均容积率出现下滑态势，同比回落3.37%。
-年某市市场土地市场情况
2.住宅供销走势
住宅供销走势反应的是供货、销售以及价格走势，从图9中可以看出，该市同比，年供需大幅下降，城市容量触底，但是价格仍然在上涨。
-年住宅市场供销走势
3.住宅成交结构
住宅成交结构反应的是住宅市场上不同面积段的成交占比情况，如下图，其中80-㎡占比超70%，是目前市场主力户型。
年某市住宅成交面积段占比
4.住宅市场存量
市场存量反应是住宅存量情况，如图所示，包括库存情况、月均销量，做的细致的还包括各区域的存量情况。存量越大，去化周期越长，说明市场环境不好，投资拿地要谨慎。
-年存量市场情况
存量情况还可以从不同面积段分析入手，由此可以看出哪个库存的面积段多，从而为后面的产品定位提供参考。如图所示，商品住宅库存主要集中在㎡以下的产品，占比54%。
面积段
（㎡）
库存量
（㎡）
库存套数
（套）
去化周期
（月）
库存套数
占比
80以下
24
20%
80-
11
34%
-
7
15%
-
8
16%
-
12
7%
-
17
3%
-
13
1%
-
8
1%
-
31
1%
-
17
1%
-
36
0.4%
-
13
1%
以上
34
0.3%
不同面积段的存量情况
5.商业市场-商圈分析
以上供销走势、成交结构、存量不仅适用于住宅，同时也适用于商业公寓房。如果项目商业部分涉及到商铺、商业写字楼、商业综合体，则要做相应商业特征的市场调研，其中就包括商圈分析，如图所示，该市以老城中心商业为核心，逐渐外拓，形成天湖、宏达、正龙、岗顶等外拓商业区，本案位置位于天湖商圈南部边缘。
市核心商业区分布
6.商业市场-租金入驻率
写字楼和商铺市场分析有两个关键指标，分别为租金和入驻率，通过这两个关键指标来判断该市商业写字楼和商铺的市场情况，以及该地块的投资效益。
全市甲级写字楼租金水平对比
本区主要写字楼入驻率
三、产品情况
产品情况主要基于市场板块划分，分析各个板块区域主流产品、产品面积、产品价格、推售情况、去化情况、存量以及客户偏好等。如图所示，可以看出该市年11月份主力产品是60-90㎡的刚需产品，该市小户型产品刚需去化仍然是主力。
年11月产品成交情况
四、竞品分析
市场调研的核心是研究竞争性，所以竞品分析是市场调研非常重要的一环，做竞品分析首先要选取竞品，竞品选取主要基于以下两个方面：
l区位客群相同：与项目位于同一区域，或核心客户分布与项目有较大重叠度；
l区域标杆项目：具备大型物业开发经验的一线开发企业，或者项目客群质量较高，且具备辐射区域能力的标杆性项目。
五、客户分析
客户分析，主要是选择一个或以上的典型竞争项目，分析其主要客户来源区域、购买目的、年龄构成和置业次数等，以此判断项目未来客户的基本情况。
三个主要竞品客户来源
客户职业和意向面积段
客户职业和意向面积段
客户分析做的细致，会加入不同产品的客户特征分析，如图所示。
客户特征
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