作为一种投资回报率相对稳定、风险较低、价格适中的商业地产的组成部分，商铺向来受到众多投资者的青睐，也是支撑全区经济的“毛细血管”。为摸清区内商户目前经营发展总体情况，特别是店铺租金、成本及税费等方面问题，青浦区统计局、青浦调查队开展了对本区夏阳街道辖区城中路、浦仓路、公园路、青湖路、青安路及青松路等六条重点路段的户以小型商铺为主的商铺租金及经营情况问卷调查。调查结果显示，近年来商铺租金节节攀升、用工成本刚性上涨，以及网购等外部因素的冲击，使得商铺经营有些“小受伤”。
一、六大路段总体概况1、年以来入驻商铺达千户以上根据夏阳街道年以来的历史跟踪数据得出，六大路段共入驻过商铺户，至今年已关闭搬迁户，比率为31.7%。年目前在经营商铺共有户，其中入驻时间超20年的有14户，有2户年限最长为26年，分别为裁缝店与工厂门市部；1-5年的商铺最多，有户，占比为38.5%。今年新增的商铺有72户，其中浦仓占51.4%，城中路占26.4%。表一年在经营商铺入驻年限统计2、业态分布呈多元化发展随着市场的发展，主要以便民、利民，给城镇居民提供各种社会化服务为目标的商铺经营业态呈现出多元化发展趋势。根据商铺经营范围，将现有的户商铺大致分为以下八类业态（金融及公共事业等除外）:一提供诸如水果、花草植物、服装服饰、网络、干洗、冲洗复印、零售维修日常生活用品等的一般居民服务店铺，共有户，占40.4%；二是医药医疗、装饰装潢、信息咨询、婚庆、中介等具有一定专业性的专业店铺，共有户，占25.7%；三是以饮食、饮品为主的餐饮店铺，共有户，占14.8%；四是以烟酒、食品、糕点、饮料为主的柜台销售食品店铺，共94户，占10.5%;五以美容美发、棋牌、健身为主的休闲娱乐店铺，共有50户，占5.6%;六是以日常小百货为主可供自选的连锁便利店铺，共有20户，占2.2%;七是住宿店铺，共有7户，占0.8%。从路段来看，浦仓路商铺最多，达户，占比为49.2%，且该路段除休闲娱乐店铺（青湖路最多占36%）外，各业态店铺数量均居首位。表二夏阳街道六大路段店铺业态具体分布3、以“吃”类商铺关闭搬迁商铺最多在历年已关闭搬迁的户商铺中，以餐饮、小吃、水果、糕点、零食为主的“吃”类商铺居多，为90户，占21.6%；其次是以服装、鞋类等居民“衣”类商铺，为82户，占19.7%；房产中介、建筑装潢、旅行社及其他业务咨询类商铺有67户，占16.1%；美容美发休闲服务及烟酒、药店、图书、珠宝饰品等商铺有42户，占10.1%；其他各类居民小型服务类商铺有户，占比为32.5%。从路段看，浦仓路、城中路、青湖路、青安路、公园路和青松路分别户、88户、71户、40户、27户和9户，占各自路段店铺总数的比重为29.2%、38.4%、33.8%、27.4%、38.6%和24.3%。二、调查商铺基本情况本次入户式问卷调查了户商铺。从六大路段看，浦仓路46户，占38.3%；城中路30户，占25%；青湖路27户，占22.5%；青安路10户，8.3%；公园路5户，占4.2%，及青松路2户，占1.7%。从业态分布看，专业店铺和一般居民服务店铺较多，分别占40%和35.8%，其次是柜台食品店铺和餐饮店铺，均占8.3%，休闲娱乐店铺和住宿分别占5.0%和2.5%。图一被调查商户业态分布八成以上商铺为租赁经营。调查显示，85.5%（户）的商铺为租赁性质。其中，合同期在1-3年有67户，占63.8%，4-5年的22户，20.9%，6-10年的有14户，10年以上及长期租赁的各有1户。14.5%（15户）的店铺经营者为自有店铺，且近期均无出售店铺的意愿，说明对店铺的升值空间普遍看好。三、租金调查情况1、投资热、货币贬值令租金节节攀升近几年，房地产市场走高，住宅限购，促使商铺投资较热，租约到期租金不可避免攀升。调查中，67.2%的商铺经营者认为本商铺或同等地段铺位近三年（-年）租金“始终上涨”，28.3%的经营者认为“基本平稳”，4.1%的经营者认为“有所下跌”。2、单位面积月平均租金为元从被调查的户租赁商户的调查数据计算得出，目前我区六大路段商铺总面积为1.2万平方米，月总租金为万元，户均月租金为1.3万元左右，单位面积月租金为元。从地段看，路段之间单位月租金有一定差异。城中路单位月租金居高，为每平方米.6元/月，公园路最低为每平方米62.2元/月。从业态分布看，销售专项类别食品的商铺单位月租金居高，为每平方米.1元/月，最低的为住宿店铺为每平方米59.3元/月，这跟住宿店铺临街门面作前台，楼上作房间的布局结构有关。表三被调查商铺租金情况四、经营情况当问及目前经营过程中遇到的最大困难时，60%的商铺经营者认为是“商铺租金高”。调查同时得到，商铺经营遇到的普遍性经营问题是“用工成本高”，占77.5%，其次是“税费负担高”，占26%。受累于租金、人工成本、税负的上升，及当下互联网的冲击，实体商铺利润被不断压缩。1、近六成商铺经营业务收入减少上半年，调查商铺的经营业务收入与上年同期相比，有69户选择“减少”，占57.0%；有46户选择“持平”，占38.9%；仅5户选择“增加”，占4.1%。高达79.2%的商铺经营者认为“营业额增长困难”。2、仅8.3%的商铺利润比上年同期有所增长上半年，调查商铺的利润与上年同期相比，有6户选择“盈利增加”或“亏损减少”；有4户选择“扭亏为盈”；效益比上年同期增长的仅占8.3%，大部分为房产中介和建筑装潢公司。有63户选择“盈利减少”或“亏损增加”；5户选择“由盈转亏”，效益比上年同期下降的共占56.2%。有42户选择“盈亏不变”，占35.5%。3、新旧政策调整期，缴纳前期营业税商铺仍旧居多年5月1日起，上海全面推开营改增政策，区税务部门也表示今年6月开始营业税将退出历史舞台，不再征收。由于本调查适逢新旧政策的调整轮换期，大部分调查商户依旧在缴纳前期以往季度税费，故调查选择缴纳营业税的商铺依旧较多。调查显示，上交增值税的有43户，占35.8%，营业税的有54户，占45%，7户实行定额征收税款，占5.8%。其他的征收的税目有城市建设维护税、教育费附加、印花税、文化事业建设费等，分别占17.4%、16.5%、14.9%和2.4%。有24户商户表示免缴上列各项税费，占20.0%。4、各项税费占经营成本的比重集中在5%以下在缴纳各项税费的96户商铺中，税费支出占经营成本的比重分别为：31户在3%以下，48户在3～5%之间，占成本比重在5%以下的达82.3%。其余占成本比重分为是，7户在5～7%之间，4户在7～10%之间，2户在10～15%之间，占成本比重在5-15%之间共有13.5%；另有5家企业表示在所占成本在15%以上。五、未来发展愿景无论是自营还是租赁经营，商铺最终的目的是有盈利，然而小型商铺存在于社区中，其经营方式和范围较为狭窄单一,辐射范围有限，消费人群相对固定，发展需要兼具一定质量的服务功能才能保持业务和盈利的稳定性。在各类基础成本上升、同行竞争激烈，以及电商、网络等新型商业模式迅猛发展的大环境下，传统实体商铺的未来经营发展面临诸多挑战。1、大部分商铺对实体商业发展前景持保守态度在对未来实体商业发展前景的判断时，认为“非常乐观”占1.7%，“较为乐观”的占11.7%，“一般”的占35.8%、“不太乐观”的占20%、“很不乐观”的占14.2%，还有占16.7%的商铺表示说不清。2、大部分商铺将“继续维持现有铺面经营”在被问及“对未来一年内的经营打算”时，有75.0%的商铺经营者表示“维持现有铺面继续经营”；5.8%的经营者表示将“增加店面，扩大经营规模”；8.3%的经营者表示“缩小铺面，减小经营规模”，6.7%的经营者表示将“转让铺面，不再继续经营”。来源：青浦统计
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