区域位置
开福区位于长沙市北部，是长沙市内五区之一，傍湘江下游东岸，处浏阳河、湘江汇合之东南端。东与长沙县、芙蓉区接界，西与岳麓区毗连，北与望城区相邻，南与天心区相接，地势自东南向西北逐渐倾斜。
本次调查的广电中心片区位于开福区东南角，北至福元中路，东南与长沙县星沙区交界，西南以浏阳河为界，西北至东二环。总面积约为12平方公里，片区中心位置是三一大道与万家丽北路交叉处，标志性建筑有湖南省广电中心、世界之窗、月湖公园和长沙学院。
片区内现有主要道路是东西向的福元中路和三一大道，以及南北向的东二环和万家丽路。同时，三一大道向东直达长永高速和京港澳高速入口。在建的长沙地铁3号线和5号线交汇于月湖公园北站。公交车次和站点众多，交通出行较便捷。
住宅市场调查
本次调查的截止时间为12月6日，调查的方式包括实地走访、咨询售楼中心（新房）、咨询中介（二手房）和网上搜集资料等。调查的楼盘有藏珑湖上国际社区、恒大雅苑、归心苑、金鹰城骏豪花园、金鹰城圣爵菲斯、月湖兰庭、卧琥、威尔士春天、财富名园、金色溪泉湾、学府华庭、月湖住宅小区、金鹰小区、旺德府凯悦国际、金色比华利、月湖大市场、月畔湾、维一星城原山苑、洪山翠园、御景龙城、悦湖山、洪西小区等共22个楼盘，具体见下图。
说明：1、御景龙城因开发商原因逾十年时间未能取得产权证，房屋单价偏低；2、洪西小区和月湖住宅小区为安置小区，月湖大市场为五金机电批发市场，最近无住宅在售和交易的案例。
新建商品住宅市场调查
根据实地调查结果，截止12月6日，广电中心片区在售新建商品住宅仅有旺德府凯悦国际的零星尾盘，详情如下。
楼盘名称：旺德府凯悦国际
位置：长沙市三一大道与汽配城路交汇处西南面（世界之窗斜对面）
项目简介：旺德府凯悦国际与世界之窗和海底世界隔三一大道相望，东临星沙汽配城，背后为舟桥部队驻地。车行出入较便利，但周边沿街和过路人行市政设施有欠缺。由1栋写字楼和4栋高层住宅楼组成，住宅自带精装修，邻近的高楼较少，高层住宅视野和采光好。
价格情况：目前仅有3#栋和4#栋的2楼和顶楼共5套房在售，面积80-97㎡两房和三房，带精装修折后价格区间为-元/㎡。
二手商品住宅市场调查
本次调查的广电中心楼盘，除旺德府凯悦国际为一手房，御景龙城无产权证，洪西小区、月湖住宅小区及月湖大市场无价格信息，其余二手楼盘共17个。现对其中的藏珑湖上国际社区、恒大雅苑等11个规模较大、有代表性的楼盘进行分析。
1、藏珑湖上国际社区
2、恒大雅苑
3、洪山翠园
4、归心苑
5、金鹰城圣爵菲斯
6、金色比华利
7、金色溪泉湾
8、卧琥
9、财富名园
10、学府华庭
11、悦湖山
市场调查结论
通过调查发现，广电中心片区住宅市场有如下三个特点：
一是受长沙市“去库存”政策和长沙房地产市场的火热行情影响，到调查结束时间，在售新建商品住宅几乎为零，二手房市场交易火热。新建商品住宅仅有旺德府凯悦国际的少量尾盘在售；而根据从房产中介调查的信息，片区内二手房交易火热，优质楼盘如归心苑几乎有价无市，价格实惠、得房率高的悦湖山房屋均价上涨幅度较大。
二是片区内住宅品质和价格差异较大。除去房屋本身的类型、户型等方面的不同，各个楼盘在绿化率、容积率方面，以及自然景观、人文环境和交通便捷程度方面差异较大。价格方面，普通住宅的楼盘均价从学府华庭和悦湖山的约元/㎡均价，到藏珑的元/㎡均价；别墅价格从洪山翠园的元/㎡均价，到金色溪泉湾的1元/㎡均价，差异明显，基本上是以广电中心和地铁5号线向周边逐级降低。
三是自八月份以来，片区内住宅价格大幅上涨。受“去库存”诸多政策和长沙市房地产整体市场火热行情的影响，年8月至11月广电中心片区在售楼盘和以上17个二手楼盘住宅均价平均上涨幅度超过元/㎡，一些品质较好的热点楼盘成交量涨势更加明显。
总结与展望
受长沙市整体市场政策和行情的影响，自8月份以来，广电中心片区新房和二手房交易量价齐涨。同时，湖南省广电中心和金鹰文化新城的规划建设为临近区域楼盘带来了卓越的人文环境，月湖公园、月形湖、浏阳河和周边山林的优越自然环境为附近的房产开发和建设带来的更多可能，在建的长沙地铁改善周边物业可达性和居民出行便捷性的预期，都促进了广电中心片区住宅市场的大幅升值。目前，片区内新建商品房几乎销售一空，二手房市场价格维持在高位，市场处于躁动之中。
11月24日，长沙市召开维护房地产市场健康发展工作专题会议，宣布实施7条调控措施，分别是严格房价审查、严格预售网签、开展重点稽查、严查投机炒房、强化资金管控、增加有效供应、曝光不良企业。受此政策影响，长沙新房的成交量出现了明显的下滑。随着政策影响的进一步发酵，加上年末交易冷淡和市场观望情绪浓厚等影响，长沙房地产市场将可能进入平稳期，广电中心的房地产市场也将随之调整。（国策长沙赵恒）
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