字数阅读时间6分钟
没有调查，就没有发言权。
by毛泽东
这是一个共识：在房地产项目的开发过程中，调研是重要一环。如果定位错误、核心客群误判、竞品评估不足……这其中随便哪一条都可以让项目死得很惨。
为预防成本错配、规避成本管理者犯主观经验主义这样的错误，地产成本条线同样要重视调研。新进一个城市要通过调研来摸底建筑市场和成本情况、在拿地后要做竞品调研以知已知彼、制定合约规划前要对当地的供应商资源进行调研以有的放矢等等。
而成本调研是把双刃剑，用得好，刺别人；用不好，戳死自己。有鉴于此，作者总结近20年的从业经验，从思想准备、实操落地两个方面归纳其要点，并结合最常用的六大调研、进行案例剖析。
1
首先是在思想上，正确理解和对待成本调研
尽信书不如无书，只有经常性开展成本调研，才能保持成本管理的市场敏感度
驾车去一个新地方，为了不迷路、多快好省地到达目的地，你选择听“老司机”的，还是接受“导航地图”建议，或者“二合一”？如何正确对待成本调研，其实也存在这种纠结。而下面的两种极端思想，都不可取：
?根本不做市场调研，而是凭借专家直觉；
?严格依赖市场调研，不轻信自己的判断。
目前，多数房企的成本管理基本都进入目标管控型、进阶增值型。而目标管控的“源头活水”就是实践，实践既来自于自身，也可以是他山之石。汲取他山之石，调研就是一条极佳的途径。
成本调研的目标，是提高自身产品的市场竞争力。成本调研，就是要把自身企业成本管理的体系、成果等内容的优缺点放在市场上去对比，针对成本管控的重点、痛点，研究他山石、解剖自身，去其糟粕、取其精华，把自己的问题解决好，提高自身产品的市场竞争力。
做好成本调研的基础，是对业务理解要透，要坚持以终为始。对成本管理中每一个环节的问题，都要保持极大的专业好奇心，从而以极大的动力去解决他们。成本调研活动后的成果——成本调研报告、案例数据、素材，都具有极大的价值挖掘潜力，我们可根据成本策划全过程业务需求持续地加以利用，“榨干”其最后一滴价值。成本调研成果的落地、运用，也可以保持一定程度的跟踪、反馈，以此来复盘成本调研工作的得失，持续精进。
总之：尽信书不如无书，只有经常性开展成本调研，才能保持成本管理的市场敏感度，从而为企业发展贡献更大的专业价值。
2
其次在工作中要秉承原则、灵活开展
需要与时俱进，不断创新，多措并举，相互验证，并重视两份文件的编写
整个成本调研过程，建议秉承以下三大原则：大处着眼，小处着手，快速行动。
成本调研无定式，方式与渠道没有唯一；在信息泛滥的这个时代，更不能唯一。如果要get到最本质的内容，我们就需要与时俱进，不断创新，多措并举，相互验证。但有一条务必请注意：信守职业道德，注意保守商业秘密，使用时注意脱敏处理。
成本调研的方式，可以是实地走访、访谈，也可以是文献研究、网络搜集。成本调研的渠道，可根据自身掌握的资源展开，如熟人网络、成本圈子、同行、专家、自媒体、建设单位、施工单位、设计单位、咨询单位、政府相关部门等等。有些企业采取极端做法，通过定向“挖人”、并购公司来获取相关核心资讯。
某超高层商办楼空调系统运用的调研，按此原则制订了一份行动计划。
调研前，需要拟定《调研行动方案》。明确调研的目标，圈定调研的方法，落实可供调集的调研资源等。具体的讲，主要是6步：
①确定调研对象：务必提前沟通妥当，确保调研过程中能够接触到直接当事人、获得一手资讯；融合资源是关键工作，是前提条件。
②制订调研提纲：熟悉相关资料、业务知识，制订调研提纲。包括：需要了解什么情况，提些什么问题，什么地方要详细了解等等。如果需要设计调查问卷，问卷的结构、问题的选择、表达、排列，都应当简明扼要、严谨周全、针对性强。
③安排调研时间：做好整个调研各项工作的时间统筹，确保在规定时间内有序完成。重点是衔接好第三方的行程，见缝插针地利用好对方时间。
④组成调研团队：成员务必专业、高效，具备相应的访谈技巧、需求分析能力；主谈、协谈、调度，各司其职，随机应变，动态掌握。
⑤落实后勤支持：提前落实好车辆、会议室等，用于记录的录音笔、相机、笔记本，一样都不可少。
⑥编制调研成果：落实到专人负责，建议按此5步操作：初稿→讨论→终稿→汇报→应用。
调研后，需要编写《成本调研报告》。编写格式，可根据不同的调研目的，选用不同的调研模板编制。总体原则，建议要符合以下三点：
①宜使用“金字塔结构”。将所有调研访谈内容、数据、图片有条理的整理，自下而上思考，再自上而下表达，横向归类分组，逻辑递进，引出调研的最终建议。
②宜使用Word、PDF、PPT等格式。报告形式建议以Word、PDF文档为主，便于查阅一手资讯；汇报文档采用PPT形式。文字分析宜系统、有逻辑，言简意骇。
③宜使用图表、导图、图解等简洁方式。不用怕堆积案例、数据、来源、引用。采用图表、导图、图解等简洁方式表述就好，如多使用表格、图片，标题醒目简练，文字展现多使用“”、“ABC”。
3
六大典型的成本调研
在成本管理的日常工作中，经常要组织各类个案分析、成本调研活动。向内，有司属项目/分公司的成本管控现状调研、“三费”调研、税筹调研等；向外，有对标企业成本管控思路调研、市场资源调研、兼并购项目/公司的尽职调查等。
笔者梳理了一下，择其常用的六项成本调研活动，谈谈自己的想法、做法。
一、区域成本调研
企业准备或新拓入某个区域时，往往就启动对该区域的市场、营销、投资、建造等方面的区域调研。
区域成本调研的目的，是在通过HR获得一定的当地专业人员情况下，进一步调研当地市场资源及行情、代表性竞争对手的成本水准，为打造有竞争力的产品、更贴地气的招采管控、更加精准的成本管控而服务。
区域成本调研特点，综合性强、涉及面广（建设市场各方、政府相关部门、市场对手、人材机市场等），需要选派精兵强将，“眼睛向下”、有的放矢，以“解剖麻雀”的耐心细致，由表及里地开展调研、分析市场。
区域成本调研的内容，主要涉及当地房企的成本管理思路、承发包模式、合约分判特点、各项费用标准和成本数据、当地的特色做法、各类承包商/供应商现状、竞品的目标成本等内容。有的企业要求调研的内容更细，例如竞品配置标准、营销亮点、财务三项指标、展示区打造特色等。不同房企在管理上各有侧重点，对于区域成本调研的要求，也不尽相同。
下述为某品牌地产商组织编制的某年度广东佛山地区的成本调研报告目录、首页。
1、调研范围
?调研样本
?物业开发时间
2、管控总体思路
?承发包模式
?计价模式
?合同款项支付
?合约规划
?展示区打造
3、各阶段开发成本状态
?市政配套费用，
?线内小市政配套，
?前期费用，
?建筑安装工程费用，
?“三项”费用
4、部分房企设计限额指标
?万**集团设计限额指标表
?**鸿集团设计限额指标表
5、佛山雅*乐***项目建安成本(土建)专项调研
?项目概况
?合同价计价方式
?工程款支付
?项目土建结算分析
?土建工种市场包工单价及部分大型机械市场租赁价
6、总结
笔者认为，做某个区域的成本调研，一定要接地气！调研除了研究共性的问题之外，还要get到当地与众不同的成本要素。例如：
?当地的绿色建筑推广现状、强推/补贴政策、增量成本分布（一星/二星/三星：住宅23/66/元每平方or公共建筑21//元每平方）；
?当地对“小市政”的网络投资模式特色（运营商或者开发商投资）；
?当地对某类型建筑的装配式构件最低装配率要求及预制构件厂商生产现状；
?当地土石方市场受城管、地方势力“控制”的程度；
?当地对检（监）测项目放开给第三方实施的开放程度；
?当地对航空障碍灯的生产厂家是否必须使用航管部门认证的；
?当地建筑强电、临电的设计与施工是否可以放开给其它等。
二、竞品调研
竞品调研的目的是“找卖点、选产品、限配置”。竞品调研是成本适配的重要参考依据，竞品调研质量至关重要。
竞品调研，可以由成本条线单独组织，也可以联合营销、设计、工程、运营等部门一起开展。它一般是在项目即将落地时展开的，也可以是区域调研的一部分。调研方式有走访、专业机构咨询、从竞争对手“挖人”等。
竞品调研的内容主要围绕竞品及其设计特色、成本配置、对标反思等展开。
下表为某企业对竞品调研内容方面的粗线条要求，供读者参考。
上篇小结
成本调研，这是我们地产成本人必须修炼的一项基本功。
首先，在面对成本调研这项工作、这项能力，我们需要在思想上有一个正确的理解，辩证地看待。尽信书不如无书，只有经常性开展成本调研，才能保持成本管理的市场敏感度。成本调研的目标是提高产品的竞争力；做好成本调研这项工作的基础是对业务有一个透彻的理解。
其次，在成本调研的工作中需要秉承大处着眼、小处着手、快速行动的基本原则，在工作方式上灵活开展、不断创新、多措并举、相互印证。在调研前，拟定《调研行动方案》，明确目标、圈定方法、落实资源等；在调研后，编写《成本调研报告》，形成调研成果。
通过不断的训练，并使训练成果变成属于自己的东西，本能地执行更多动作，专注于更高水平的层次，我们将收获更多。“我们身段柔软，你喜欢什么样的姿势，我就给你什么样的姿势！”一次好的成本调研，也一定能向你输出你所要的。
下篇为大家分享供应商调研、交楼标准调研、设计优化调研、物业形态调研相关内容，敬请北京哪家白癜风专科医院好北京哪家医院能治疗白癜风